营改增14号公告解读+归纳+例子

国家税务总局根据（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，此办法自2016年5月1日起施行。

一、纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法一览表

读表注意点：

1、本文所称的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。但，不适用房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

2、4月30日前可选择简易计税办法，也可选择一般计税办法

3、实收款=全部价款+价外费用（含税）

作价=不动产购置原价或者取得不动产时的作价

4、预缴额不等同于征税额，数额有可能相等，但定义不同；注意区别征收率5%、税率11%，预缴率5%

5、预缴一般在地税，申报在国税；个人不预缴只申报，且申报在地税

6、小规模纳税人（包括个人）无时间划分，计税方法不分简易或一般计税法

"举个例子"

甲在A市，其在B市有一套2016年4月30日前取得房子，市场价（含税）1050万，成本为630万（含税）。5月2日转让房子，如何计算？

1：甲为一般纳税人

2：甲为小规模纳税人

3：甲为个体户或居民个人，且房子为住房

甲为小市民，拥有房子属于"双非"（非自建、非住房），则转让时应交增值税=（1050-630）÷（1+5%）×5%=20万。甲应在房子所在地地税局缴纳增值税。

4：甲为个体户或居民个人，且房子为住房

甲为小市民，拥有房子属于"双非"（非自建、非住房），则转让时应交增值税=（1000-600）x5%=20万。甲应在房子所在地缴纳增值税。

5：甲为房地产开发企业

简化后的公告原文：

二、一般纳税人转让其取得的不动产

（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前(5月1日起实施新法)取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（同一般计税法）

（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（同一般计税法）

三、小规模纳税人转让其取得的不动产（除个人转让其购买的住房外）

（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。(个人向地税申报)

四、个人转让其购买的住房

（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）个人转让其购买的住房，按照有关、规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。（同第四条）

五、预缴的税款的计算（其他个人以外的纳税人转让取得的不动产）

（1）全额计税：应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

（2）余额计税：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

六、其他个人转让其取得的不动产，按第五条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

七、纳税人转让其取得的不动产，预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

八、可抵扣合法凭证包括：

（一）税务部门监制的发票。

（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（三）国家税务总局规定的其他凭证。

（四）预缴税款递减应纳税额时，应以完税凭证作为合法有效凭证。

小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

九、纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

十、纳税人转让不动产自应当预缴之月起6个月内需预缴税款