对89号文“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”规定的质疑

今天偶然在会计视野网站看到海大师的文章，觉得有必要研究讨论一下

视野海大师原文：

海南地方税务局再次质疑国家税务总局现行有效规范性文件的合法性合理性（四）

2005年，国家税务总局出台国税发[2005]89号《关于加强房地产税收管理的通知》规定“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”。这个规定在当时基本上没有人质疑它的合法性合理性。

然而，在2006年，海南省地方税务局认为作为“减免营业税的购房时间以表示权利的财产税种是契税完税时间为依据，不尽合理也不符合规范”。就向国家税务总局反映了对国税发[2005]89号规定的质疑，国家税务总局反应冷淡也不置可否。

由于在当时下级机关推翻上级机关的规定，必须采用行政复议或者司法手段，海南省地方税务局没有采用这些极端的方式。于是与海南省法制办协商，决定以特区地方立法权的方式进行，以海南省政府的名义出台文件琼府[2008]74号《意见》规定“购房时间以购房发票的时间为准”，同时海南省地方税务局以此文件为依据出台解释性文件琼地税发[2008]120号规定“《意见》第十条中的购房时间，可以购房发票（第一张发票）的时间”。巧妙回避了行政立法管辖权的问题。也就是海南省执行“个人购买住房享受减免税营业的购房时间以购房发票的时间为准”，不再执行国税发[2005]89号的规定。

一直到2014年，国家税务总局检查组到海南省检查税收政策落实情况，发现了这个问题，要求海南省地方税务局立即改正，于是海南省地方税务局马上出台2014年第9号公告规定“个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照孰先原则，确定其购买房屋时间”。同时该公告废止了琼府[2008]74号和琼地税发[2008]120号的相关规定。

今年国家税务总局出台《税收规范性文件制定管理办法》等规章，要求对规范性文件进行合规性审查，海南省地方税务局再次向国家税务总局对国税发[2005]89号规定提出质疑，国家税务总局反应积极认为质疑合理。于是海南省地方税务局直接出台了2015年第7号公告，废止了2014年第9号公告。也就是海南省自2015年12月30日起仍然按琼府[2008]74号“购房时间以购房发票的时间为准”及琼地税发[2008]120号“《意见》第十条中的购房时间，可以购房发票（第一张发票）的时间”的规定执行。

附：海南省地方税务局公告2015年第7号关于废止相关税收规范性文件的公告

根据《税收规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第20号）有关规定，经过规范性文件审查，我局决定废止以下文件：

一、全文废止失效的税收规范性文件

《海南省地方税务局海南省住房和城乡建设厅关于调整个人购房时间确定标准的公告》（2014年第9号）

二、部分废止失效的税收规范性文件

《海南省地方税务局关于发布自然人股权转让个人所得税管理办法（试行）的公告》（2014年第18号）

废止条款：第五条第二款“在被投资企业申请工商登记变更日之前，转让人未取得股权转让所得的，扣缴义务人应在被投资企业申请工商登记变更日之前申报，次月十五日内缴纳税款。”

本公告自2015年12月30日起施行。

特此公告。

原文地址：http://bbs.esnai.com/thread-5046337-1-1.html

本人的理解：

海南地税总能给我们惊喜，海南税务人愿意替全国纳税人民出头，本人由衷佩服，下面是我对该问题的相关政策的梳理及个人的浅知拙见，望各位拍砖指正:

由于本人近期遇到此问题，拟将自有未使用的房产转让，2012年10月办理完贷款手续，房地产开发商于2014年11月开具售房不动产发票，12月取得房产证，发票开具时间与取得房产证的时间相近，据了解，大部分房地产开发企业对如何使用《销售不动产发票》并不执行，假装不知道，为了达到延迟纳税的目的，在收取销售房产预售定金、预售购房款时一般先开具收据，待需要办理房屋产权手续时才补开《销售不动产发票》，这些做法是严重违反税收管理规定的。为了加强、规范销售不动产和建筑业税收征收管理，实现对销售不动产和建筑业营业税的精细化管理，国家税务总局下发了《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》（国税发〔2006〕173号）规定，自2007年2月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的《销售不动产发票》，销售不动产发票的“款项性质”一栏可填四类内容：预售定金、预售购房款、售房款和其他。由此可见，房地产企业只要因销售不动产而收取的款项，不论是预售定金、预售购房款还是售房款或其他性质的款项，都必须开具《销售不动产发票》。

由此可见，开发商在收取房款时并未及时缴纳营业税，那么，按照总局的规定，我必须在2016年12月后转让房产才可以享受免征营业税的优惠，如果按海南地税的规定，确定购房者的购房时间已经被房地产开发商挤占2年，多付银行2年利息，造成本人房产现在转让无法享受免税优惠，如果2012年11月取得不动产发票，可在2014年11月后转让并享受免征优惠。以前不懂政策，以后遇到此问题，定要去税务机关举报房地产开发商，想一想，估计举报也没用，中国特色，你懂的。

政策梳理

1.2005年5月为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）文件的精神，国家税务总局发布了《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件，主要内容如下：

三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

（二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

（五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

（七）各级地方税务、财政部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位；对个人承受不享受优惠政策的住房，不得减免契税。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人的责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。

六、市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，应严格按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，要求出具完税（或减免）凭证；对于未出具完税（或减免）凭证的，房地产管理部门不得办理权属登记。

按照规定,在购房者办理完毕组合贷款,所有的款项到达开发商账户之后就可以开具正式的不动产发票。但是因为房地产公司当初卖的是期房,而在房屋竣工之后,还要进行面积实测,根据合同约定的方式、按照实测面积与销售面积的差额进行价款的退补,之后按照实测面积办理房屋产权证。各家公司也存有差异,在全款到位后开发票,然后在实测之后,或者按照购房者补交的房款再开具一张补差发票,或者按照给购房者退还的差价,再补开一张红冲发票,这样, 购房者就可以拿到自己应得的发票了,这样操作有点复杂,但是条理清晰。有的房地产公司是等实测面积出来,进行房屋差价的清算工作之后,直接开最终数额的发票。但是,这样做, 购房者很可能要在购房之后一年之后才拿到发票,这样其实是不符合税法的规定。

由此可见，购房发票的开具时间在办理完税证明和房产证之前。

2.《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）根据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）（以下简称《通知》）的精神，经商财政部、建设部，现就各地在贯彻落实《通知》中的几个具体政策问题明确如下：

一、《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。

二、《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

五、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

各地如何执行89号文“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”：

1.厦门地税

厦门地税于当年6月1日发布《厦门市地方税务局转发关于加强房地产税收管理的通知》（厦地税发[2005]70号）文件规定：

辽宁地税

辽宁地税与财政厅、建设厅于当年6月3日联合发布《辽宁省房地产税收管理若干问题的规定的通知》（辽地税发[2005]65号）规定：

关于个人住房转让环节的税收政策

（五）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。（与总局的文件内容一字不差）

3. 广州地税

广州地税于6月24日发布《广州市地方税务局关于个人二手房交易计征营业税、个人所得税购房时间界定标准的批复》[部分失效](穗地税函[2005]133号)

一、计征营业税时对个人购买住房时间界定的标准与依据

根据国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）第三条第（四）款“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”的规定，当个人对外销售自购住房计征营业税时，房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间为该房产的购入时间，房屋产权证与契税完税证明上所注明的时间不一致时，按照孰先的原则处理。

二、计征个人所得税时对个人自用、购买、转让住房时间的界定标准

鉴于目前购房者自交易后到领取房屋产权证通常需要一段时间的实际情况，若将计征个人所得税的房屋自用时间认定标准统一到计征营业税的个人购买住房的时间认定标准上，会损害一部分纳税人的利益，为此，目前两个税种在确定房屋自用时间及购房时间上只能尽可能相接近。本着既维护纳税人利益，又便于征收管理和对外宣传、解释的原则，现对广州市地方税务局《关于加强我市房产转让个人所得税管理的通知》（穗地税发[2005] 107号）第三条第（一）款中有关自用、购买、转让住房时间的界定标准补充明确如下：

（一）对“个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税”的规定中关于自用时间的界定：

1．房屋自用的起始时间：以个人取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期为准；若纳税人对上述时间界定有异议的，可在税款缴纳前出具相关证明文件，经主管地税征收机关或受托征收单位核实，区别下列情况确定房屋自用时间：

（1）对购买商品房的，可按《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准；

（2）对购买房改房的，可按《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间为准；

（3）对自建住房的，可按房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准；

（4）继承、赠与住房等其他情形的，按照房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期确定房屋自用时间。

若上述证明文件所注明的自用起始时间不一致的，按照孰先的原则处理。

2．房屋自用的终止时间：以转让房屋时向房管部门申请交易填报的《广州市房地产买卖、登记申请表》上注明的受理日期为准。

（二）对“个人出售自有住房并在出售后一年内重新购房可全部或部分退回出售住房已缴个人所得税”的规定中关于房屋买卖时间的界定：

1．个人购买住房时间：以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期为准。

2．个人转让（出售）住房时间：以代扣税款的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。

4.深圳地税

深圳地税于当年7月7日发布《深圳市地方税务局、深圳市国土资源和房产管理局关于个人住房转让有关营业税问题的通知》（深地税发[2005]374号）

为了进一步贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）有关规定，现提出以下补充意见，请遵照执行。

一、住房购买时间确认问题

根据国税发[2005]89号文第三条第四款规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”，房屋产权证上注明的登记日期或购买日期均可作为其购买房屋时间；契税完税证明或契税免税批件上注明的时间均可作为其购买房屋时间。

个人可持《房地产证》身份证向国土房管产权登记部门要求核查本人购买住房时间，国土房管产权登记部门根据住房登记档案资料在《房地产证》上据实备注购买日期并加盖公章确认。

5.湖北地税

《湖北省地方税务局湖北省财政厅湖北省建设厅转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理规定的通知》（鄂地税发[2005]103号）：

五、各级地税机关要严格执行调整后的税收政策。

(一)2年时间判定问题。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。凡在2005年6月1日以后个人将购买的住房对外销售的，以签订房屋权属转移合同或其他具有房屋权属转移合同性质凭证的当天作为其卖出房屋的时间。

6.海南地税

《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》（琼府[2008]74号）

十、从2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

从本意见公布实施之日起至2009年12月31日，对购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时暂免征营业税；个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。购房时间以购房发票的时间为准。

根据《海南省地方税务局关于贯彻海南省人民政府促进房地产业持续稳定健康发展的意见的通知》（琼地税发（2008）120号）第三条规定，《意见》第十条中的购房时间，可以购房发票(第一张发票)的时间，或以签订购房合同并支付首付款(银行收款凭证)的时间，或其他合法凭证证明的购房时间，按孰先原则确定。（需严格按“不动产发票开具”要求，缴纳营业税）

根据《海南省地方税务局海南省住房和城乡建设厅关于调整个人购房时间确定标准的公告》（海南省地方税务局公告2014年第9号）[一直到2014年，国家税务总局检查组到海南省检查税收政策落实情况，发现了这个问题，要求海南省地方税务局立即改正，于是海南省地方税务局马上出台2014年第9号公告规定“个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照孰先原则，确定其购买房屋时间”。同时该公告废止了琼府[2008]74号和琼地税发[2008]120号的相关规定]的规定，个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照孰先原则，确定其购买房屋时间。本公告于2014年4月3日发布，发布前购买的房产可按原政策规定确定其购房时间，发布之后购买的房产按本公告规定执行。

因此，个人于2014年4月3日前购买住房的，其购房时间以其购房发票、房屋产权证、契税完税凭证或以签订购房合同并支付首付款(银行收款凭证)上注明的时间，按照孰先原则确定；于2014年4月3日之后购买住房的，其购房时间以其房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照孰先原则确定。

《海南省地方税务局关于废止相关税收规范性文件的公告》（2015年第7号）

一、全文废止失效的税收规范性文件

《海南省地方税务局 海南省住房和城乡建设厅关于调整个人购房时间确定标准的公告》（2014年第9号）（发布日期为2015年11月30日）

本公告自2015年12月30日起施行。

海南省自2015年12月30日起仍然按琼府[2008]74号“购房时间以购房发票的时间为准”及琼地税发[2008]120号“《意见》第十条中的购房时间，可以购房发票（第一张发票）的时间”的规定执行。

后续文件的梳理

《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》[全文废止]（财税[2008]174号）

一、自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》[全文废止]（财税[2009]157号）

一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》[全文废止]（财税[2011]12号）

个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号）（2015年3月30日发布）

一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

上述4个文件中规定的普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。

结语

各地对89号文的购房时间确认口径上，除海南地税敢于质疑外，其他地方税务机关大多逆来顺受，按总局的思路出牌，并未为纳税人利益思考，海南地税站在合规合理的角度，为纳税人争取利益精神点赞，当然前提是房地产开发商是规范的，按规定开具销售发票，希望总局在后续的政策文件制定时适当考虑。