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以不变应万变

徐甘木 / 2022-09-07
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  • 投资性房地产
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    关于投资性房地产的处置,会计上的处理原则是:

    将实际收到的处置收入计入其他业务收入,所处置投资房地产的账面价值计入其他业务成本

    如果大家还没记混的话,可能会瞬间联想到固定资产无形资产的处置,处置损益是直接以净额计入营业外收入/支出的。

    同样是处置,怎么差别就这么大呢?

     

    核心点在于是否属于日常经营活动

    具体的准则都是在更高层次的原则和框架的基础上建立的,所以想理解透彻准则是一定要再深入一步的,去看看会计原则和框架。

    会计原则告诉我们:

    收入是日常经营活动产生的,以总额法确认;

    利得是非日常经营活动产生的,以净额法确认。

    什么是总额法,什么是净额法呢?

    总额法是分别确认收入和成本,净额法是只确认净损益。

    举个例子,公司卖了一件东西,这个东西成本100,售价150:

    总额法下确认收入150,同时确认成本100;

    净额法下,直接确认利得50。

    那处置该如何处理的问题就变成了判断投资性房地产/固定资产/无形资产的处置是否属于日常活动的问题了。

    我们再来思考一下,

    企业购买固定资产/无形资产的本意是什么?

    卖着玩吗?

     

    当然不是,是为了日常生产和经营,是想长期使用来获取利益的,这是一个长择思维,是放长线钓大鱼,那么处置就属于偶发,属于意外,属于非日常活动。

    那企业购买投资性房地产的本意是什么?

    是为了出租收取租金或者等着升值。

    这是一个短择思维,是待价而沽,是根本没想着自己用,只想装点一番卖个好价钱,那处置就不再是意外了,也不再是偶发了,那就是赤裸裸的目的之一。

    此刻买入,是为了将来更好地卖出。

    由此,同样是处置,因为企业意图不同,他们是否属于日常活动也不同。

    固定资产/无形资产就像是经济适用男,是过日子用的,分开(处置)是意外,是非日常;

    投资性房地产就像是渣男,只有萍水相逢的缘分,相聚也是为了更好的分开,分开(处置)是常态,是时时上演的日常。

     

    因此,固定资产/无形资产处置用净额法确认,而投资性房地产处置用总额法确认。

    用总额法确认就是要分别确认收入和成本,处置卖掉的钱计入“其他业务收入”,投资性房地产的账面价值计入“其他业务成本”。

    可能有老铁又要刨根究底了,为啥是“其他业务收入”和“其他业务成本”,而不是“收入”和“成本”?

    嘿嘿,房住不炒,捣鼓投资性房地产的企业都是不务正业,这最多算个副业,不能是主职,为了和主职区分开来,就加了个“其他”。


    PS:

    会计的知识点是层出不穷,十分细碎繁杂的,死记硬背是刻舟求剑,理解背后的逻辑和原理是以不变应万变。

    针对某一个知识点,死记硬背的方法无疑是最快的,毕竟看几遍背诵就完事了。

    但针对大量的知识点,死记硬背就会显得力不从心,而且会计的知识点不光是多,还极其容易混淆,背错了跟没背一个结果。

    我理解死记硬背的痛苦,理解三天不看书脑子一片空白的无奈,理解疯狂背书做题也无法通过考试的心累, 所以拿到CPA证书之后,我试图解读枯燥知识背后的原理,让大家能在理解中学懂,而不是一学就忘,一考就废。

    徐甘木

    作者
    • 徐甘木 上财毕业,ACCA+CPA持证者,现为互联网企业财务BP 微信公众号:徐甘木
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