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[案例探讨] 地下人防车位之争 最高法:地上的归业主 地下的归开发商

税月如歌 / 2020-02-23
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  • 房地产财税
  • 车位
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    业主与开发商的无产权车位之争,主因在于车位既然无产权,即是在法律产权不属于开发商也不属于业主。

    业主与开发商的无产权车位之争,主因在于车位既然无产权,即是在法律产权不属于开发商也不属于业主。但是,车位却又静静的在那里,可使用、可收益,这没有产权的车位,到底应该归谁所有。就成了一场持久战。

    [案例探讨] 地下人防车位之争 最高法:地上的归业主 地下的归开发商

    至此,关于地上无产权车位之争算是尘埃落定,业主们普大喜奔。

    依此类推,既然小区建筑区划内的土地使用权属于业主,那么,位于土地下面的无产权地下车位,是从属于土地使用权而存在的,所以地下停车库的权益应随房地产同时转移,即地下无产权车位应属于全体业主共有。这是大多数人的观点。

    实务中,确实不少法院是这样判决的。

    但是,最高法好象不是这样看

    [案例探讨] 地下人防车位之争 最高法:地上的归业主 地下的归开发商

    判决一出,引发诸多的讨论。小编将两个案子对比了一下,且听小编细细道来。:

    (PS:地下车位有三种类型,有产权车位、人防车位、非人防无产权车位。地下无产权车位通常以人防车位居多,非人防无产权车位情况比较复杂,因此本文讨论无产权的人防车位)

    案情简介

    早期,开发商先与物业公司签订了小区物业合同,该物业合同到期后双方没有续约,但物业公司继续管理该小区。后来,小区成立了业主委员会,业委会与物业公司签订了物业合同。其中地下停车场有 115个无产权车位,开发商并未处置,由物业公司管理。后开发商起诉物业公司,要求物业公司归还这些车位的停车收益(自开发商与物业公司合同到期终止后起至实际归还车位止)。

    PS:即是开发商认为车位属于其所有,所以有权要求归还车位收益。物业公司认为车位不属于开发商所有,属于业主所有,物业公司和业委会已经签了合同,受托于业委会,开发商无权收费。

    判决观点

    该案从2012年打到2019年,经历了一审、二审、广东高院再审、然后最高检察院抗诉、最高法院又再审。所有的民事诉讼程序已经走尽,虽然仍然有很多争议,但应该是盖棺定论了。

    一审、二审观点:认定涉案地下车位为小区全体业主共有;

    省高院、最高院再审观点:认为涉案地下车位不宜认定归小区全体业主共有。

    PS:案件的关键点在于,车位是谁所有?虽然案子争的不是车位,是争车位的收益,但是本质仍是车位的归属。所以普遍认为,这等于是间接判定,车位归开发商所有。

    下面,我们来讨论一下,最高法关于地下车位不宜认定为业主共有的理由。

    关于容积率

    法院观点:因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权。

    小编乱弹:

    1、打个白话的比方:一个小区,假设土地使用权1万平方,容积率3,建了3万平方,业主买了这3万平方,这一万平的土地使用权,等于所有业主一起买了下来。

    地上无产权的停车位,无外乎两种,一种是露天的,一种是架空层,露天的根本没有建筑面积,而架空层的面积是计入公摊的,所以地上无产权车位归属全体业主。露天车位因为不属于建筑面积,只属于土地的一部分。于是法院认为,业主买了所有的房子之后,就是把整块土地使用权也买了,地上的无产权车位既然是土地使用权的一部分,那自然也属于业主共有。

    而且,当房屋销售之后,开发商是要把原来的1万平方的土地产权证注销的,即是开发商已经失去土地使用权,转移给了业主。

    那如果地上车位计入了建筑面积呢?就是表示,3万平方的建筑面积里面,有一部分是地上车位面积,假设有1000平方建筑面积是车位。那开发商卖房子的时候,只卖了29000的建筑面积给业主,还有1000方的车位建筑面积没有卖。这时开发商就可以说车位没有卖出去。但是这样的车位,是象房子一样,可以办产权证的,不会是无产权的车位。

    所以,地上的无产权车位理应归业主共有。

    2、再说回地下的车位,地下的建筑面积是不计入容积率的,即是刚才说的3万平方里面,是不包括地下的车位面积的。所以法院的意思是,业主买了3万平方,也只是买了地上的,并没有买到地下的。

    为什么同是地下车位,会有的有产权,有的没有产权呢?

    此时要说土地使用权了,土地使用权是分地上和地下的,土地出让金也分地上和地下的。业主只拥有地上的土地使用权。

    [案例探讨] 地下人防车位之争 最高法:地上的归业主 地下的归开发商

    所以,住宅小区的土地使用权,也分地上和地下。以前开发商在取得土地使用权时,通常地下土地使用权的出让金免缴纳了。

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    有产权的地下车位,开发商在缴纳出让金以后自然取得了地下的土地使用权,所以能卖。即便是部分城市因为基于土地资源状况等考虑而对地下空间免缴出让金导致开发商不能取得正式的地下空间土地使用权证书,但是由于列入了建设规划许可而准予对外销售。而没有产权的车位,一般是人防设施,受法律限制所以不能销售。

    所以,地下人防车位,就成了无产权车位,开发商没有取得地下土地使用权,业主自然也不会拥有。理论产权归政府所有,但是实际移交给政府的并不多见,而且人防设施在非战时期可以使用,并遵循谁投资谁受益。

    那没有土地使用权,没有产权,有什么呢?地下车位就在那里,政府也没有收走呀。那自然就能带来收益,能出租,能收停车费......争的,就是收益权。

    那收益权,归谁呢?

    收益权归谁

    法院观点:法律规定“由投资者使用管理,收益归投资者所有”。

    小编乱弹:

    收益权,在房屋销售的时候,开发商和业主有约定的,比如合同有写明的,就不用争了,按约定。但是,一般合同都不会写这个。

    业主认为:地下部分是从属于小区的土地使用权的,地下停车位及人防工程,是建在小区业主共有土地上,“皮之不存,毛将焉附”,地下停车库的权益当然是随房地产同时转移,归业主所有啦。

    开发商认为:既然这地下车位,产权是属于政府的,当然是政府说给谁,就给谁,法律说了:谁投资,谁收益。

    那,到底谁是投资者,钱是谁出的呢?

    谁是投资者

    法院观点:地下停车场系开发商投资和建设,地下停车场也未计入公用建筑面积及作为分摊公用面积销售给业主,也没有证据证实地下停车场的成本以其他方式实际计入业主的购房款中即案涉地下停车场开发成本并未相应分摊到各个商品房的出售价格之中

    小编乱弹:

    挺绕吧。就是前面例子说的:

    一、地下停车位,不在那3万平方建筑面积里,没有分摊给业主。所以业主没有买下地下的面积。

    二、地下停车位是开发商花钱建的。

    三、没有证据证明,开发商把建车位的成本转嫁给业主了。开发商建了地下车位之后,卖房子的时候,房款中不一定有考虑地下车位的成本。

    四、所以,开发商是投资者。

    这个观点是最让小编晕的,什么叫不能证明建地下车位的成本没有计下购房款中呢?地下车位虽然不属于业主的公摊面积,但这不能说明建设的钱是分开算的。地上地下怎么分,会计怎样核算,都是形式上的要求。从本质上看,整个小区作为一个投资项目,开发商肯定是整体考虑投入和回报的。地下车位的投资就是项目整体投入的一部分,而整体投入就是通过销售房屋收回来的。这样说来,业主才是最终的投资者。

    当然了,开发商投资建了地下车位,这是最直观的。只要开发商坚持他是投资者,投资成本没有转嫁给业主。要反驳开发商的话,谁举证呢,估计是谁反驳谁举证,而不管是业主,还是物业公司,都无法证明成本怎么计算。

    法律是讲证据的,用证据判断,开发商有证据证明投资了,业主没有证据证明分担了成本,自然是采用开发商的证据了。虽觉郁闷却也无可奈何。

    双方有没有约定车位归属

    法院观点:购房合同中虽然没有约定车位的归属,但是开发商和部分业主签订了70年的车位租赁合同。既然业主同意签合同,即是认可车位归属开发商。因此,签订车位租赁合同的方式表示对停车场的权益进行了明确约定,

    小编乱弹:

    这个观点是小编最不认可的,肯签车位租赁合同就表示认同车位属于开发商吗?买房子的时候,并没有业委会,业主是单独的个体,属于弱势的好吧。不租车位,车子停哪里呢?而且很多业主也不懂得相关法律。双方的地位是不对等的。怎么能如此认定呢。

    又打个比方:一个富人死了,留下一座大房子,富人有一幼子流落在外。富人的兄弟把遗产霸占了。后儿子寻亲回来,并不知道房子的事情,富人的兄弟对幼子说:我把房子租给你住吧,咱们签一个租赁合同吧。

    后来儿子知道房子应该由他继承,富人的兄弟说:我们签了租赁合同,说明你是承认了房子是我的。不该由你继承。

    这道理成立吗?

    画外音:

    按上面的分析 

    土地使用权分地上和地下→业主只拥有地上土地使用权→地下人防车位产权属于谁→政府→收益权属于谁→优先按约定→双方对车位归属有无约定→无约定→谁投资,谁收益→开发商投资→开发商收益

    所以,虽然很多人觉得判决并不合理,包括小编也是这样认为。但是从讲证据,讲法理的角度,如果一定要在业主和开发商之间决定收益权归谁。证据确实是偏向开发商一边呀。业主是空有道理,却无实据。这也是法律的尴尬之处吧。

    PS:这个案子是开发商和物业公司的,名义上是开发商要求物业公司归还车位收益。同时进行的,还有一个关联案子,是开发商和业委会打的,争的就是车位的归属。实际两个案子最终争论的都是车位的归属。关联案子,一审二审也认定车位归业主所有,却被省高院指令再审,再审尚未有结论,但是本案中最高院的判决意见,估计会直接影响关联案件的再审意见了。

    最高法院判决经常作为各级法院判决的参考,那是不是可以合理推断,以后关于无产权地下车位的争议,同样已经尘埃落定了呢?

    无产权车位,地上的归你,地下的归我!

    作者
    • 税月如歌 林燕玲(税月):注册会计师、税务师、资产评估师、律师。省级注册会计师行业领军人才、百强事务所质控负责人。 刘继承(如歌):注册会计师、税务师、房地产估价师。省级注册会计师行业领军人才、百强事务所合伙人。
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