该物业公司预收房租未缴纳增值税被查,都是因为会计误解纳税义务发生时间惹的祸!

案情介绍

某物业公司主要从事商铺租赁与管理服务，市国税局在纳税评估过程中发现该物业公司一直预收房租，但是从未缴纳过增值税，预收账款占比严重出现异常，从公司会计人员记录的账目上查询到，预收房租金额高达1260万元，账务处理如下：

借：银行存款   1260万元

      贷：预收账款—承租人   1260万元

当税局质问财务人员为什么没有依法缴纳增值税的时候，会计人员答复，客户尚未要求开具租金发票，纳税义务时间尚未发生，因此就没有缴纳增值税。

税务人员立刻纠正了会计人员的误解，明确告诉公司财务人员，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

并及时要求公司会计补缴了60万元增值税，并依法按日加收万分之五的滞纳金。

预收房租如何账务处理？

第一步，预收2年房租

借：银行存款   1260万元

      贷：预收账款—承租人   1200万元

          应交税费—应交增值税（销项税额）60万元

第二步，每月底确认租金收入

借：预收账款—承租人   1200万元/24个月= 50万元

      贷：主营业务收入   1200万元/24个月= 50万元

涉税提醒

（1）公司采取预收款方式收取房屋租金的，收到预收款的当天，增值税上必须确认收入，当期申报缴纳增值税。

（2）预收租赁款，不论是否开具发票，预收时即发生纳税义务。

（3）上述案例中对于一次性提前收取2年的租金，企业所得税上的收入既可以一次性确认，又可以分期计入。

（4）出租人一次性收取承租人跨年度的租金，必须按照房产税的纳税义务发生时间为收到款项的当天，即预收的房租，不可分期申报缴纳房产税。

政策参考

①《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号 ）第三条第（一）项规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。”

②根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号第四十五条（二）规定。纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

③财税[2017]58号文件第二条，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

基于此规定，自2017年7月1日起，建筑企业收到业主或发包方的预收账款的增值税纳税义务发生时间不是收到预收账款的当天。即建筑企业收到业主或发包方预收账款时，没有发生增值税纳税义务，不向业主或发包方开具增值税发票。

④根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

但是对于一次性提前收取的租金，按照国税函[2010]79号规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

⑤《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”

⑥《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第三条规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”第七条规定：“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政政府规定。这是房产税的一般规定。”