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税务大坑12:房地产开发企业预收款预缴土地增值的收入为不含税收入

李冼 / 2016-12-10
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  • 房地产财税
  • 房地产营改增
  • 预收账款
  • 不含税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

    编者按:近日,财税【2016】43号文对于土地增值税计税依据,给出了原则性的规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入,那么房地产开发企业预收款预缴土地增值的计税依据是否是预售收入的不含税收入呢?

    案例概况

    四川吉祥房地产开发有限公司(以下简称“吉祥公司”)是增值税一般纳税人,该公司2016年11月取得预收款9000万元。吉祥公司土地增值税的预征率为3.5%。吉祥公司预售收入如何计算缴纳增值税?

    税务分析

    一、政策依据

    财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)。

    《财政部 国家税务总局关于营改增契税房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)。

    《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)。

    二、实务分析

    《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号 )规定,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

    《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

    小结:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

    三、案例解析

    吉祥公司2016年11月取得预收款9000万元,即预售收入,并非房地产转让收入,不能扣减增值税销项税额。根据前文所述,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入,预收款不是房地产转让收入,因此不能扣减销项税额。预售房时,并没有收入实现,增值税也没有实现收入,这是营改增后房地产行业最大的变化之一,预售收入没有增值税纳税义务。所以,预售的收入中,不存在增值税这个概念,所以能扣减增值税销项税额。

    如果吉祥公司根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)的规定,将预缴土增税的计税依据确定为:9,000万÷(1+11%)=8,108.11万,将存在重大税务风险。预缴土地增值税=9000万*3.5%=315万。

    近日国家税务总局印发了《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)文件,该文件规定,营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

    为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

    土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

    根据国家税务总局公告2016年第70号规定,吉祥公司可以选择“土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”缴纳土地增值税。即预缴土地增值税=(9,000-9,000÷(1+11%)*3%)*3.5%=306.49万。

    由此可见:选择国家税务总局公告2016年第70号规定可以少预缴土地增值税8.51万元,为企业的最佳选择。如果纳税人按不含税收入预缴土地增值税:9,000万÷(1+11%)*3.5%=283.78万,则少预缴土地增值税22.71(=306.49-283.78)万,存在重大税收风险,可能遭税务机关的处罚,这个坑千万别掉进去了,否则,你的利润又悄悄流失。

    李冼

    作者
    • 李冼 某著名民营企业集团税务管理总负责人,19年财务工作经验,从事税务管理工作11年,具有丰富财税管理、纳税筹划、资本运作税务管理、税务稽查工作经验。
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