税务大坑08:土地价计入房产原值缴纳房产税,你算对了没?

编者按：很多同学在计算缴纳房产税时，一般不会忘记将土地使用权价款计入房产原值，但往往忽略容积率这个因素，导致申报缴纳房产税错误，结果被税务机关处罚，多缴冤枉税。

案例概况

南方吉祥有限公司（以下简称“吉祥公司”）2016年账列无形资产土地使用权，该地块占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，该房屋建筑物账列原值8000万元，由吉祥公司自用，问吉祥公司2016年度如何缴纳房产税？（假定吉祥公司所在地政府规定计算房产余值的减除比例为30%，土地价值账列“无形资产--土地使用权”科目）？

税务分析

一、政策依据

《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）；

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）。

二、实务分析

《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

容积率大于等于0.5时，按取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用之和确定计入房产原值的地价。

总结：纳税人在计算房产税时，必须同时考虑以下3个因素，才能准确计算房产税：

1.账列房产原值；

2.地价（包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等）的会计处理是否已经计入房产原值；

3.容积率。

三、案例解析

计算方法01：未考虑容积率因素

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）及其实施细则的规定从价计征，应交房产税为235.20万元（=（20000*1+8000）*70%*1.2%）。

计算方法02：按税法规定考虑容积率因素

根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定， 应交房产税额正确计算过程如下：

吉祥公司拥有的该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，宗地容积率=8000÷20000=0.4，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000×2×1 =16000（万元）

应交房产税=（16000+8000）*70%*1.2%=201.60万元。

因此，吉祥公司应缴纳房产税201.60万元，多缴房产税33.60万元（=235.20-201.60）。

温馨提示：严格按税法规定申报纳税是关键，可以避免多缴冤枉税。

PS：根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；容积率大于等于0.5时，按取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用之和确定计入房产原值的地价。

换言之，容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价加上房产账列原值作为计算房产税的计税基础；大于等于0.5时，按取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用之和确定计入房产原值的地价作为计算房产税的计税基础。