房产企业注销亏损当年汇算勿忘申请退税

编者按：近期参加一个有关房产企业企业所得所得税交流，获悉一地产开发企业因原财务人员离职，接替人员业务不熟，房产企业注销亏损当年汇算忘记申请退税，损失惨重。

案例概况

北方吉祥房地产开发有限公司（以下简称“吉祥公司”）自2007年成立以来，因种种原因开发的四个项目在2015年进行土地增值税清算后均亏损，2016年3月该公司公司业务熟练的税务会计王五，交由张三接任税务会计。2016年5月该公司注销，张三忘记申请退还以前年度预缴的企业所得税1480万元，并完成注销，老板损失惨重。

税务分析

一、政策依据

《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）；

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）；

《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）。

二、实务分析

《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》国家税务总局公告2010年第29号第一条规定：房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税：

（一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

（二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

（三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

小结：房地产开发企业注销当年汇算清缴出现亏损，应对其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款申请退税。

三、案例解析

就本案而言，吉祥公司辞退业务熟悉的财务人员，后续税务会计业务不熟悉，未申请退还已缴的企业所得税1480万元，就完成公司注销。老板损失这么大，太惨了。

思考：还有补救措施吗？