企业租赁或者购买个人房屋,开票税费约定由企业承担的涉税问题

企业设立或者发展，需要租赁办公用房或者员工宿舍，经常会面临房东是个人的情况。承租双方约定租金时，基本会把租金定为不提供发票的价格。企业拿合同到税务局开具发票时，会缴纳不菲的税费，这部分税费应该如何入账来反映企业真实的支出，入账后又有哪些风险点存在，正确的做法应该是怎样的？

企业到税务局发票代开时，会替房东缴纳增值税、房产税、个人所得税、印花税、土地使用税以及城建税等各种税费。

以上各种税费的实际缴纳人除了土地使用税，都应该是房屋出租者即房东缴纳。现在根据合同约定，完全由承租方企业承担，企业如何在账面反映该项支出？

假设企业租赁A房屋，月租金4万元，其他各项税费8000元（不进行详细计算），约定税费由承租方承担。

开具发票后，有的企业财务人员认为上述各种税金实际是租金一部分，应该一起计入租赁费用，因此做以下会计科目：

借：管理费用  租赁费  48000

　　贷：银行存款              48000

问题出来了：

1、明明合同约定租金是40000元，怎么账面实际成了48000元？

2、税款的缴纳方明明是房东个人，个人费用入公司费用，是否合理，存在什么风险？

3、税款的缴纳方是房东个人，应由个人支付，现在企业代为支付并为其承担，个人相当于得到了这部分好处，企业是否应为其代扣个人所得税？

以上处理，不可避免的会给企业留下上述涉税风险。应该怎么处理呢？我们再回头看看合同，看看问题到底是出在哪里？

合同约定租金40000元，税金由承租方承担，那就说明合同是不含税价格，我们是否应该换算成含税价格，然后把应支付的税金包含在发票里？根据双方达成租房协议的意愿来讲，应该是：出租方开具发票后，缴纳完所有的税金后净得40000元，而不是到税务局代开的就是40000元的发票。企业应该计算出合适的发票金额，重新修正合同，代开发票，避开涉税风险。

上述案例，需要承租双方重新修正合同，把合同金额修正为50000元（只是估算数字）,开具50000元的发票，缴纳约10000元的税金后，房东净得40000元现金，企业实际支出50000元，入账房租费用50000元。

需要说明的是50000元这个数字的来源：这个数字也是大约的数字，为什么是50000元的合同总额而不是48000元，是因为根据原合同40000元开发票缴纳的8000元的税款，在开具发票时，也要缴纳税款，因此计税基数都变动了。

企业虽然多缴纳了税金，可是取得了合规的发票，能合法的入账，避开涉税风险。

以上这个问题核心是：企业没有理由承担与自己无关的费用，承担了，就存在企业所得税税前扣除问题以及个人所得税代扣代缴问题。非要这么做，就要付出额外代价，或者承担税收风险，或者提高支付价格。

同样，企业在购入个人的二手房时，也会面临同样问题，企业亦应提前做好规划，不要把自己置入涉税风险里。