对物业公司代收水电费营改增问题的浅见

最近看了各地税务机关对“物业公司代水电部门代收的水电费征收增值税问题”的解答，特整理如下：

上述省市解答基本可以归纳为：如果物业公司转售给住户，则属于销售水、电行为，应缴纳增值税；如果符合类似于海南解答的四个条件则不征收增值税。实际上这四个条件借用了增值税条例实施细则中的第十二条第二款同时符合相应条件的代垫运输费用不属于价外费用的条款。

但本人认为这个政策的制定以及解答并没有完全考虑住户以及物业公司的实际情况。

首先对于入驻在商务楼宇的企业来说，自来水公司和电力公司未必点对点的直接面对住户，都是通过物业公司代收水电费，如果住户是一般纳税人，肯定需要增值税专用发票并希望按照相应的税率进行抵扣，但物业公司如果是小规模纳税人，是无法开具相应税率的增值税专用发票的，而小规模纳税人的物业公司转售水电赚的只是额外的手续费，对于水电本身没有赚钱，开具水电费发票却要缴纳增值税，进项却不能抵扣，这也许会加大小规模纳税人的物业公司的税负。

其次，即使物业公司是一般纳税人，取得的自来水公司的进项发票也许是3%，因为根据财税（2014）57号文，自来水公司可以选择按照3%的简易征收率，但物业公司转售却要按照13%的税率征税，这无疑也会加大物业公司的税负。

再者，如果物业公司符合四个条件属于代收行为，则无法开具增值税发票，对于住户来说用什么发票入账，如何税前列支却是个问题。

原营业税的文件财税（2003）16号文第三条第十九款规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

这个规定是否可以在“营改增”后借用呢？即类似于劳务派遣的差额征税，其实代收水电费和劳务派遣业务最终的结果都是一样的，赚的就是代理费或者手续费。如果物业公司能够差额征税，全额开票对于双方都是有好处的。