自用的"以房抵工程款"的涉税风险及节税的合同签订技巧

（1）签订合同多缴纳税的税务风险

实践中，当房地产企业拖欠建筑企业材料，建筑企业拖欠材料供应商或其他个人借款的情况下，为了相互低债，房地产企业与建筑企业签订“以房抵工程协议”，然后建筑企业又与材料供应商或个人签订以房抵材料款或欠款的合同。以上签订的合同将对建筑企业和房地产企业视同销售征收增值税、企业所得税和土地增值税。

（2）建筑企业将“以房抵工程款”的商品房留给建筑企业自用的合同签订技巧

“以房抵工程款”自用的房屋，其实质就是建筑商向房地产开发企业购买房屋，支付购房款，房地产开发企业支付工程款，依据《中华人民共和国合同法》第91条第3款规定，在等额范围内二者相抵销。在实践中，以房抵工程款建筑商自用的房屋，往往是前面所谈到的第一种和第二种形式的房屋。针对这种以房抵工程款建筑商自用的房屋，房地产企业都会给予建筑商优惠的价格，以房抵完建筑商工程款后，还有一定的差额。因此，建筑企业将“以房抵工程款”的商品房留给建筑企业自用的合同必须按照以下方法进行签订：

第一、实际工程款与用以抵付的房屋价款差额的处理。

实际工程款与用以抵付的房屋价款很难完全一致，必将出现差额，因此在以房抵款合同中一定要明确此差额如何处理。

第二、必须在“以房抵工程款”的协议中明确房屋交付的具体期限

第三、在协议中明确抵付工程款的房屋面积和单价，销售单价按照协议约定的抵付工程款除以用于抵工程款房屋的建筑面积进行计算。

第四、发票开具和税费的处理。

在以房抵工程款协议中，必须明确房地产企业按照抵付工程款金额向建筑商开具销售不动产的增值税专用发票，建筑企业向房地产公司开具建筑业的增值税专用发票。有关税费各自承担。

第五、在以房抵款合同中双方应明确用以抵付工程款的具体房屋。

在一些以房抵款合同中，关于用以抵付的房屋，有的合同约定以房地产开发企业指定为准；有的约定由建筑商在房地产开发企业开发建设的楼盘中自行选择，但两者均未明确哪套房屋用以抵付工程款。如产生纠纷，双方对于用以抵付的房屋说法不一，法院可能以约定不明为由判决房地产开发企业直接以货币形式向建筑商支付工程款。因此，应在以房抵款合同中明确约定具体的楼号、房号等内容，最好附图。