《民法典》设“居住权”可能对房地产的颠覆

一、《民法典》新设的“居住权”非常有意思。

“居住权”高于所有权。

1、“第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

2、“第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

3、“第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”

二、设立居住权的目的是什么？

很多分析认为，可以帮助老人以房养老，可以使得照顾老人的保姆安心，可以保障离婚妻子的居住等等。

这些分析当然有道理，但太微观。

其实，王晨副委员长解释的挺清楚。

关于《中华人民共和国民法典(草案)》的说明：

“三是为贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，增加规定‘居住权’这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要(草案第二编第十四章)。”

三、分析

（一）十九大的安排   

1、十九大报告

八、提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理

（三）加强社会保障体系建设

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

2、重点关注：

（1）“房子是用来住的”。

（2）“让全体人民住有所居”。

（二）举例

制造业是本，房地产业是寄生的。

制造业发展了，经济才会繁荣，土地才会增值。

制造业发展带来的经济繁荣、土地增值，不应该让房地产业独享。

制造业可以自己给职工造房子，经济繁荣了，制造业也可以获得土地增值的收益。

《民法典》中的“居住权”可以为解决制造业造房子提供一把钥匙。

（三）“多主体供给”。

企业、事业、机关、学校、卫生、文化等各行各业都可以造房子（也可以为职工买房子），都可以收益经济繁荣带来的收益，“居住权”就可能是解决问题的一把钥匙。

（四）房地产税不是急务。

稳妥推进，协同一致，应是理性选择。