不解决税收问题,中国版REITs前途在哪里

4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称“通知”)称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

很多机构评价这个政策将带来中国版REITs的迅猛发展，但个人认为，两部委的联合发文并不能给中国版REITs的飞速发展点火，还需要一个关键的部门就是财政部和国家税务总局，只要这两个部门给中国版REITs解绑，必定能够一飞冲天。

目前，我国REITs在设立阶段涉及的税收主要包括：将目标资产划转至项目公司，涉及增值税及附加税费、企业所得税、土地增值税、契税、印花税；私募基金收购项目公司股权涉及印花税、企业所得税；投资人申购REITs产品份额，涉及印花税。我国REITs在运营阶段涉及的税收主要包括：出租物业取得的租金收益，涉及增值税及附加税费、印花税、企业所得税等；持有物业涉及房产税、城镇土地使用税；投资人获得分配的REITs收益，涉及个人所得税、企业所得税。

可以使用的税务筹划

一、目标资产划转至项目公司

1、增值税

以不动产出资情况：《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定：增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。因此，以不动产出资设立新项目公司需缴纳增值税。而且巨额进项税在项目公司也需要很多年才能抵扣完（收益很难达到本金的规模），甚至无法抵扣完毕。

公司分立情况：依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第二款规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，属于不征收增值税项目。仅适用于标的资产在发行人的子公司，如果在发行人母体，无法通过分立把标的资产转移。

2、土地增值税

根据《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》财税〔2018〕57号（有效期为2018年1月1日至2020年12月31日）二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。出资设立和分立均可以享受土地增值税的减免。但是把房地产企业毙掉了，而房地产企业是最需要通过REITs盘活存量资产的单位，土地增值税大大阻碍了房地产企业发行REITs。

3、契税

根据《财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号）的规定，三、公司合并，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。四、公司分立，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。六、资产划转，对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。九、公司股权（股份）转让，在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。所以无论是增资还是分立都可以享受契税的税收优惠。

4、印花税

以不动产出资情况：《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税;对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。”《印花税暂行条例》第八条规定：“同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。”因此原项目公司与新项目公司双方均需以0.05%缴纳印花税；

公司分立情况：根据《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）规定，以分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。

5、所得税

以不动产出资情况：根据《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2014]109号）的有关规定。

二、私募基金收购项目公司

1、印花税

根据《印花税暂行条例》及施行细则的规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）规定，财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产，不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。适用税率按所载金额万分之五贴花。双方需按照对应税率进行缴纳。

2、增值税

由于转让非上市公司股份的行为不属于营改增试点征收范围，因此在本过程中不征收增值税。

3、所得税

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第三条规定：“企业转让股权收入，应于转让协议生效且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。”即需根据股权收入与股权成本的差额确认计税基础，并缴纳对应的企业所得税。无法适用特殊税务处理。

4、土地增值税

针对以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题，现暂还未有直接明了的发文通知，主要是国家税务总局/地方税局的批复文件。

在《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》（皖地税政三字[1996]367号）中，“经研究，并请示国家税务总局，现批复如下：据了解，目前股权转让（包括房屋产权和土地使用权转让）情况较为复杂。其中，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税；对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。因此，你局请示中的省旅游开发中心的股权转让，可按上述原则前款进行确定”。

在《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）中回复称：“《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税”。

《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函[2009]387号），鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。

《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函[2011]415号），经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。

从文件精神看，转让股权的主体不能是纯房地产的空壳，而是要有实质经营的，即在会计处理上必须是收购业务还不是收购资产，方可不缴纳土地增值税。

三、关于股权、资产划转

对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：

1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。

2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

根据《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局2015年第40号）的有关规定。

（一）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。

（二）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本（包括资本公积，下同）处理，子公司按接受投资处理。

（三）100%直接控制的母子公司之间，子公司向母公司按账面净值划转其持有的股权或资产，子公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按收回投资处理，或按接受投资处理，子公司按冲减实收资本处理。母公司应按被划转股权或资产的原计税基础，相应调减持有子公司股权的计税基础。

（四）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间，在母公司主导下，一家子公司向另一家子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，划出方没有获得任何股权或非股权支付。划出方按冲减所有者权益处理，划入方按接受投资处理。

公司分立情况：根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）规定，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。

条件：（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。（三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。（五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动。

处理：1.被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。2.收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。3.收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

因此无论是新设还是分立，都可以享受所得税的税收优惠，但要注意满足税务条文的规定。

四、运营期间

运营主要是重复纳税，项目公司需要交纳所得税，投资人还需要交纳个人所得税或者企业所得税。

综上，REITs在设立和运作中存在着众多的税收问题，影响比较大的是土地增值税和增值税的问题，为了减少发行人的土地增值税和增值税，交易结构往往愈发复杂，而复杂的交易结构又增加了持有人的持有税务成本。国内市场，最希望发行REITs的主体是房地产企业，但是房地产企业无论通过什么样的结构设计都无法避免土地增值税，从而对房地产企业来说，发行REITs的成本极高。另外，对于非房地产企业，发行人通常把REITs作为融资手段，并不希望最终丧失对资产的控制，或者说不想损失资产未来升值的收益，这就导致这类中国版REITs都希望最终回购。这就让发行人不得不考虑发行REITs带来的所得税负担。这些都限制了中国版REITs的公募化和长期化。所以，个人认为，税收问题绑住了REITs发展的翅膀，不解决税收问题，REITs难上规模。