房地产开发业务税税差异辨析(二)

 一、预售业务的税税差异

（四）转让房地产收入确认的税税差异

1.转让房地产收入价税分离的税税差异

18号公告以及《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款、拆迁补偿费用后的余额计算销售额。纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，销售额＝含税销售额÷（1+税率）。纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额。销售额和应纳税额合并定价方法的，销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）。根据前述规定，增值税的销售额按增值税名义税率进行价税分离。

《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称43号文）规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。70号公告进一步明确，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。根据前述规定，土地增值税转让房地产收入按增值税实际税率进行价税分离。

截至目前，企业所得税并未出台关于收入价税分离的配套文件，根据22号文和63号公告规定，企业所得税确认的转让房地产收入暂按会计规定执行。需要说明的是，前述“转让房地产收入暂按会计规定执行”是指转让房地产收入金额的确认方式（即是价税分离方式）暂按会计规定执行，即企业所得税收入也应当按增值税名义税率进行价税分离。如前所述，转让房地产业务企业所得税收入确认时间31号文已有明确规定，不适用暂按会计规定执行这一政策。

由于纳税人销售自行开发房地产项目增值税有一般计税和简易计税之分、适用一般计税方法时差额征税、三个税种在确认销售额（收入）时价税分离的方法不同等原因，同一项房地产销售业务，增值税、土地增值税、企业所得税确认的销售额（收入）可能存在差异，即税税差异。

需要注意的是，根据现行规定，纳税人销售自行开发房地产项目增值税适用一般计税方式差额征税的可全额开票，且某些情形下可以开专票，某些情形下应当开普票。因此，同一项房地产销售业务除前述税税差异外，还可能存在税票差异。此外，尽管企业所得税收入的确认方法与会计收入一致，但增值税的销售额、土地增值税的收入与会计收入仍然存在着税会差异。

 例5. A公司为增值税一般纳税人，自行开发了B商业地产项目，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为2015年3月15日，2016年10月将B项目中一栋商业大楼转让给C公司，收到预收款5250 万元，12月办理交房及房产产权转移手续。商业大楼可售面积占项目总可售面积的50%，项目用地的土地价款及拆迁补偿费为2000万元。确认A公司增值税的销售额，土地增值税、企业所得税、会计收入和票载金额。

1.A公司选择一般方式计算缴纳增值税

增值税销售额＝（5250－2000×50%）÷（1+11%）＝3828.83万元

土地增值税收入＝5250-（5250－2000×50%）÷（1+11%）＝4828.82万元

企业所得税收入＝5250÷（1+11%）＝4729.73万元

会计收入＝5250÷（1+11%）＝4729.73万元

专票注明销售额＝5250÷（1+11%）＝4729.73万元

普票注明销售额＝5250万元

2.A公司选择简易计税方法缴纳增值税

增值税销售额＝5250÷（1+5%）=5000万元

土地增值税收入＝5250÷（1+5%）=5000万元

企业所得税收入＝5250÷（1+5%）=5000万元

会计收入＝5250÷（1+5%）=5000万元

专票注明销售额＝5250÷（1+5%）=5000万元

普票注明销售额＝5250万元

特别提示：

根据现行政策，纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方式的，其增值税销售额、土地增值税收入、企业所得税收入存在差异，确认的金额各不相同。适用简易计税方式的，增值税销售额、土地增值税收入、企业所得税收入金额相同，不存在税税差异。

2.房地产无偿赠与业务处理的税税差异

根据36号文规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应当视同销售征收增值税，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。故前述房地产无偿赠与不属于增值税的征税范围，不缴纳增值税；前述以外的房地产无偿赠与应当视同销售缴纳增值税。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，纳税人将自行开发的房地产通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的不属于土地增值税的征税范围。故前述房地产无偿赠与不属于土地增值税征税范围，不确认房地产转让收入；前述以外的房地产无偿赠与应当缴纳土地增值税，应当确认转让房地产收入。

《企业所得税法实施条例》规定，企业将货物、财产、劳务用于捐赠的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。故纳税人将自行开发的房地产用于无偿赠与，无论受赠方是单位还是个人，无论该项捐赠是自行捐赠还是通过非营利的社会团体、国家机关捐赠，无论受赠方将受赠房地产用于何种用途，纳税人都应将该项无偿赠与视同销售，依法确认房地产转让收入。

例6.B公司是增值税一般纳税人，2017年2月将自行开发的商品房20套直接捐赠给某小学用作教职工集体宿舍，同期与捐赠房产同类的商品房销售价格为每套50万元。确认该项业务的增值税销售额、土地增值税收入、企业所得税收入和会计收入。

增值税销售额＝0

土地增值税收入＝20×50＝1000万元

企业所得税收入＝20×50＝1000万元

会计收入＝0

3.房地产租金收入处理的税税差异

《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》）十九条规定，企业将开发的房地产用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入。即房地产出租不属于土地增值税的征税范围，不征土地增值税。根据36号文、《企业所得税法》及实施条例规定，不动产出租所收取的租金应当缴纳增值税和企业所得税。

4.视同销售收入的确认的差异

根据现行规定，纳税人将自行开发的房地产用于非货币性资产交换、偿债、分配、投资等用途的，应当视同销售缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。但增值税、土地增值税和企业所得税视同销售收入确认的方法和顺序存在差异，使得同一项视同销售业务，前述三个税种确认的销售额（收入）可能存在差异。

36号文规定的增值税视同销售收入确认的方法和顺序为：（1）按照纳税人最近时期销售同类应税行为的平均价格确定。（2）按照其他纳税人最近时期行为同类应税行为的平均价格确定。（3）按照组成计税价格确定。组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定，目前暂定为10%。

187号文规定的房地产开发业务土地增值税视同销售收入确认的方法和顺序为：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

31号文规定的房地产开发业务企业所得税视同销售收入确认的方法和顺序为：⑴按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；⑵由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

例7.2015年7月，A房地产开发公司参与L市国有土地使用权竞拍，取得一宗住宅用地的土地使用权，拍卖成交价为9亿元，当月按合同约定办理了土地交接手续。该宗地土地使用权出让公告及拍卖成交后签订的《国有土地使用权出让合同》均明确，A公司取得该宗地的土地使用权，除支付拍卖确认的土地价款外，还须在开发的住宅项目内按开发住宅总建筑面积的15%配套建设一批单套面积不超过70㎡的房屋，并于建成后无偿移交政府部门，用于补充该市廉租房房源。

2017年5月，该住宅项目竣工备案，开发的住宅总建筑面积为600000㎡。A公司当月将其配套建设的廉租房1300套（总建筑面积90000㎡）移交政府部门。廉租房包含地价的建造成本为3570元/㎡。Ｌ市所在省确定的“销售不动产”业务企业所得税成本利润率为15%。

该项经济业务的实质是A公司以其建造的开发产品（廉租房）抵偿其取得该宗地土地使用权所应支付的土地价款的一部分。即A公司取得该宗土地的使用权应支付的价款一部分是以现金（拍卖成交价款）方式支付，一部分是以开发产品（无偿移交廉租房）抵偿。故A公司移交的该批廉租房应当视同销售依法缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。

（未完待续……）