小税种系列--五分钟搞定房产税

大家好，欢迎大家收听由上海国家会计学院、中国会计视野网为您提供的“财会五分钟”，我们力求有料、有用的财会解读。我是张亮，今天和大家分享的主题是如何在五分钟之内快速的掌握房产税。

天下武功，唯快不破。财务人员的时间就是财务人员的生命线，如何用最短的时间来掌握一个税种呢？唯一的法门就是掌握每一个税种的计税原理。上一期我们谈论的话题是“五分钟搞定印花税”，咱们这一期就来唠一唠房产税的计税原理，熟练的掌握了房产税的计税原理，再加上一些税收优惠政策，那么我们就可以轻松应对工作中遇到的各种实务问题了。

房产税作为小税种的带头大哥，目光独到，一向致力于劫富济贫，属于小税种的“侠盗”，对于包租婆型的土豪来说，大哥下手毫不留情，其税率高达12%，而对于那些房屋用于居住的劳苦大众而言，房产税则更像一位友善的邻家大哥，对于自用的住宅来说是不征收房产税的，而对于出租房屋用于居住的其税率也仅仅只有4%而已。

那么我们就来认识一下这位个性十足的邻家大哥吧！房产税由四个基本的计税原理构成：1、房产税属于财产税中的个别财产税，而这个个别财产指的是房屋。如果过不是房则不能对其进行征税。有人听到这就会笑了，别的我不认识就算了，房我还能不认识吗？您还别笑，房产税中的房是有特定含义的，并不是所有建筑物都属于房产税所指的房产。房产税对于“房屋”的解释:“房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，则不属于房产”。这就是为什么加油站的加油棚、没有围护结构的自行车棚以及一些宠物房不征收房产税的原因了。

2、房产税征税范围仅限于城镇的经营性用房。这里的“城镇”仅限于城市、县城建制镇和工矿区。如果房屋不在上述范围之内则不征收房产税，所以农村房屋无论用于何种用途，均不征收房产税。那么，城中村的房屋是否要缴纳房产税呢？这个问题是有争议的。按照原理来分析，城中村的房屋属于村民委员会来管理，而不属于居民委员会管理，应该属于农村房屋，不征收房产税。但是在实践中，由于大部分城中村都已经拆迁改造，其土地性质也有原来的集体用地改为国有土地性质，同时也造就了一大批“拆二代”，土地性质由税务机关来加以区分，难度也比较大，所以各地税务机关也就对城中村房屋统一来征收房产税了。

3、房产税遵循谁受益谁纳税的原则。也就是说谁从这个房屋里面获得收益了，谁就是纳税义务人。比如房屋用于出租，出租人就从房屋里面获得了相应的收益，那出租人就是纳税人。房屋自用，用于生产经营了，房屋所有者就从该房屋中获益，那么房屋的所有者就是纳税人。这也很好的阐释了无租使用、房屋出典、产权不明的纳税义务人确定的一个问题。比如：无租使用，房东并没有获得收益，而是承租方获得了相应的收益，承租方就是纳税人。房屋出典，出典期间，房屋是被承典人占有，承典人在使用房屋，他是从房屋中获益的一方，所以承典人是纳税人。产权不明的房屋，是由代管人在实际使用房屋，所以代管人是纳税人。

4、房产税按照使用方式的不同，计税方式则有所不同。房屋自用的，按照房屋余值计征房产税；其中自用用于居住的免征房产税，自用用于生产经营的，按照房屋余值的1.2%按年计征房产税。房屋出租的，按照房屋收取的租金计征房产税；其中出租用于居住的按照租金收入的4%计征房产税，出租用于生产经营的，按照租金收入的12%计征房产税。

每一个小税种都有自己独特的计税原理，准确把握这些小税种的计税原理是您快速掌握每一个小税种的不二法门，下一期我将和大家分享的内容是“五分钟搞定土地使用税”。