【财税FM】不动产进项税额分期抵扣,你必须要掌握的知识!

不动产进项税额分期抵扣.mp3

雄安新区拿钱也买不到房的热度这几天才算稍稍下去。

在中国传统概念中，衣、食、住、行，缺了哪一个都不算幸福圆满。

所以，我赶紧把不动产进项税额分期抵扣的规定又复习了一下，现在国家各个城市都在进行日新月异的发展，说不定下一个新区就是我的家乡呢。开个小玩笑，现在进入正题。

政策依据

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》

（国家税务总局公告2016年第15号）

1 分两年抵扣

2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年进行抵扣：

·第一年抵扣60%，在扣税凭证认证的当月进行抵扣

·第二年抵扣40%，在取得扣税凭证的当月起第13个月进行抵扣

·扣税凭证：取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

【举例说明】

2016年6月2日，某公司（一般纳税人）购进办公楼一栋，用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6月18日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为1000万元。

【如何抵扣】

2016年6月：进项税额600万元。2017年6月：进项税额400万元。

2 分期抵扣的范围

·“取得的不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，并在会计制度上按固定资产核算的不动产。

·“发生的不动产在建工程”，包括新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产。

·纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的。

【注意1】上述购进货物，是指构成不动产的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

【注意2】购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

3 不需要分2年

不需要分2年可不是不给抵，是允许一次性抵扣，共有三种情形。

·房地产开发企业自行开发的房地产项目；

·融资租入的不动产；

·在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。

4 进项税转出

不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

不动产净值率=（不动产净值/不动产原值）×100%

已经抵扣进项税的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，用于简易计税、免征增值税、集体福利或个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额。

不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率

第一种情形：

如果不得抵扣的进项税额小于等于该不动产已经抵扣的进项税额，于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税从进项税额中扣减。

【举例说明】

2016年6月，某公司购进一栋办公楼，专用发票注明价款1000万元，进项税额110万元。当月抵扣66万元，17年6月抵扣44万元。到了2017年5月，纳税人将办公楼作为员工宿舍使用，用于职工福利需做进项税转出。

如果2017年5月不动产净值率为30%，不得抵扣进项税=33万元，小于已经抵扣的66万元，进项税额转出33万元，17年6月可以将剩余44万元的进项税额进行抵扣。

第二种情形：

如果不得抵扣的进项税额大于等于该不动产已经抵扣的进项税额，于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣与已抵扣进项税的差额。

【接上例】

如果2017年5月不动产净值率为70%，不得抵扣进项税=77万元，进项税转出=66+（77-66）=77万元。

5 其他提示

·纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。

·纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。

·待抵扣进项税额记入“应交税费——待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目。

·对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。