营改增,契税也少缴?!(精校版)

【题注】营改增，本来是增值税的事，按理和契税是没关系的，可现在，契税为什么也会跟着少缴呢？本文将为你解惑。

营改增，本来是增值税的事，按理和契税是没关系的，可现在，契税也跟着发福利了。依据财税〔2016〕43号第一条规定：计征契税的成交价格不含增值税。

具体对契税影响请看下表（假设购房价为200万元）：

注①：对方销售时增值税率（征收率）为5%，下同。

注②：对方销售时增值税率（征收率）为11%，下同。

注③：对于个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售由于免增值税，购买方缴纳的契税和营改增前一样不变。如上述例子，假设为首套90㎡以上，营改增前应纳契税＝200*1.5%＝3万元，营改增后应纳契税＝200*1.5%＝3万元。

注④：对于个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。例如小明将原价100万的两年以上非普通住房按200万销售给小红，这时小明需交增值税＝（200-100）/（1+5%）*5%＝4.76万元，若契税税率为2%，则小红应纳契税＝（200-4.76）*2%＝3.90万元,这里要注意，契税计税依据是不含增值税，而不是不含税价！

注⑤：对于企业购房，同样如上述，契税也将节约少缴。

总结：在同样价格下，除了免税房产以外，契税都将比营改增前少缴。

————摘自《郑大世实务汇编》

附：关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知

财税〔2016〕43号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

财政部国家税务总局

2016年4月25日