营改增概要

1、新老项目划分：施工证注明合同开工日期在2016年4月30日前

解读：符合前期政策判断和工作部署，一线已做取证节点筹划

2、过渡期政策：建筑业按3%简易征收，房地产按5%简易征收

解读：老项目具有政策选择权，对于高毛利且有票地价占比低的项目可选择适用过渡期政策

3、地价抵扣：销售不动产计算销项税时可从销售额中扣除向政府部门支付的土地出让金

解读：仅限于土地出让金，不含支付政府的其他款项；拆迁补偿费、股权收购溢价等无法抵扣

4、清包工、甲供方式提供建筑服务可以选择按3%简易征收

解读：政策利好建筑业；面向个人的装修服务（美好家等）较为适用

5、销售4月30日前取得（包括直接购买、接受投资入股等）的不动产可选择简易征收，按5%征收率差额计税（全部收入减购置原价）

解读：收购的在建工程再转让可选择将销售额扣除购置原价后按5%简易征收

6、固定资产抵扣：5月1日后取得（包括直接购买、接受投资入股、自建等）的会计上做固定资产核算的不动产进项税分两年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%

7、持有物业的租金：

（1）一般纳税人租赁4月30日前取得的不动产可选择按5%征收率简易征收

（2）小规模纳税人按5%征收率简易征收

解读：（1）一般纳税人租户具备进项抵扣能力，合同换签和税负转嫁是关键；（2）已开业的持有项目，应根据小规模纳税人租金占比选择适用简易征收或是一般征收政策，但长期来看，一般征收政策更有利

8、个人出租物业：（1）个人销售购买不足两年的住房，按5%征收率全额征收，超过2年的免税（2）个人出租住房，按5%征收率减按1、5%计税。

9、这次营改增在涉及房地产土地出让金和北上广深非普通住宅交易两个领域，实现了全球增值税理论与实务的重大创新。原有营业税与增值税的理论从此改写。必须承认，只要能软对接、稳着陆，这种“创新”就是值得的。二手房交易的“增值额X征收率”模式，肯定是空前的，惟愿是绝后的。