再发房地产"去库存"信号

北上广深四大一线城市以及部分二线城市的房价涨势依旧迅猛，统计局发布的70个大中城市住宅价格销售变动情况显示，上海、北京、广州2015年新建商品住宅价格指数涨幅分别为18.2%、10.4%、9.2%，深圳则高达47.5%。与此同时，70个大中城市中却有49个城市的房价在2015年下降。

一线城市普遍出现量价齐升的现象，其他城市特别是三、四线城市市场相对低迷，去库存压力较大。本次政策调整有意剔除限购城市，反映出国家并非是简单地托底房地产行业发展，而是精准发力，着力推进“去库存”。

住房贷款分为住房公积金贷款和商业银行贷款，住房公积金贷款的利率较低，如果能用住房公积金贷款那当然最好。商业银行贷款利率受政策影响会有变化。一般而言，首套房商贷利率会有折扣，但至于折扣是多少，不同时期、不同的商业银行都会不同，还需好好比较。

那需不需要提前还款呢？有人也许会说，只要投资收益能高过同等资金量的贷款利息，就可以不用提前还贷款了。这种想法很符合机会成本的概念，但有一个问题需要了解。我们见到的银行挂牌利率都是名义利率，以“年”作为基本计息周期。对于房贷，银行是按月计息，一年计息数为12次，说通俗点就是把每月的利息计12次复利，就得到房贷的实际年利率。所以，按照上面的逻辑，只有当你的投资收益高过房贷的实际利率时，似乎可以考虑不用提前还房贷了。

银行房贷月供的还款方式分为等额本金和等额本息，大多数人用的是等额本息的方式，也就是每个月的月供数额是固定的。等额本金的还款方式，每个月的月供数额会不同，前期月供压力较大，但每月固定还的本金是一样的。等额本息的优势在于前期还款压力小，但还的利息会比较多；等额本金的优势在于前期多还本金，这样总的利息就比较少。至于选择等额本金还款还是选择等额本息还款，就需要根据各自的经济条件决定了。

因为等额本金所还利息总额比等额本息少，就说等额本金比等额本息划得来这种说法并不科学。因为等额本息方式前期归还的本金少，后期归还的本金多，相较于等额本金还款，本金在借款人手中的时间更长，当然要多付利息了。