房地产开发企业承诺无偿向政府移交开发商品的税务处理分析(一)

基本情况：

房地产开发企业在土地拍卖时承诺（并已在土地出让合同中约定），在开发产品整体竣工验收时，无偿向政府或政府指定机构移交部分商品房。

税收上怎样处理？

方案一（最优方案）

目标

还原向政府或政府指定部门移交房地产的经济实质，明确企业实际上是以其建造的开发产品抵偿其取得该宗地土地使用权所应支付的土地价款的一部分，即企业取得该宗土地的使用权应支付的价款一部分是以现金（拍卖成交价款）方式支付，一部分是以开发产品（移交房地产）抵偿。

处理流程

与政府、土地管理部门签订补充协议，明确向政府或政府指定机构移交的房地产属于以开发产品（房地产）抵偿“应向政府部门支付的该宗土地使用权的土地价款的一部分”。

移交房产时，向政府索取省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，项目注明：土地出让金或土地出让收益，金额为移交时该部分移交房地产的市场价格总额。（注：该价格总额应能被税务主管机关认可为移交房地产的视同销售价格）。

——增值税

以不动产抵偿土地价款，属于有偿转让不动产，为增值税的征税范围。

税务处理过程

企业与政府部门签订相关协议，并索取合格的财政票据后，通过拍卖获得的该宗土地使用权的土地价款即为：①以现金支付的部分；②以房地产抵偿的部分。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

其中，销售额计算公式中的全部价款和价外费用包含该部分移交房地产的视同销售价款，当期允许扣除的土地价款中包含以房地产抵偿的土地价款部分，从整个项目开发周期来看视同销售价款的金额与以房地产抵偿的土地价款部分的金额是相等的，相减为零，没有造成应交增值税的增加。

政策依据：

1.《营业税改征增值税试点实施办法》【财税[2016]36号附件1】

第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，……。

第十一条 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

2.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》【国家税务总局公告2016年第18号】

第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）；

第五条：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

3.财政部、国家税务总局《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》【财税[2016]140号】

第七条 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

——企业所得税

房地产开发企业以房地产（开发产品）抵偿土地价款，属于企业将开发产品用于抵偿债务，应视同销售。

税务处理及影响

1.处理思路

首先，房地产开发企业以房地产（开发产品）抵偿土地价款，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

其次，以房地产抵偿的土地价款部分，可以计入企业的房地产开发成本，通过结转销售成本进行税前扣除。

2.影响

在计算开发项目的应交企业所得税时，是以收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额，乘以适用税率计算整个项目开发期的应交企业所得税金额。

其中，收入总额中包含该部分移交房地产的视同销售价款，各项扣除中包含以房地产抵偿的土地价款部分（体现在销售成本中），从整个项目开发周期来看视同销售价款的金额与以房地产抵偿的土地价款部分的金额是相等的，相减为零，没有造成应交企业所得税的增加。

政策依据：

1.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》【中华人民共和国国务院令第512号】第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

2.《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》【国税函[2008]828号】规定：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：

二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；

（二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。

三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入。

3.《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》【国税发[2009]31号】

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

——土地增值税

房地产开发企业以房地产（开发产品）抵偿土地价款，属于将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同取得房地产销售收入缴纳土地增值税。

税务处理过程

土地增值税汇算清缴时，是以转让房地产取得的收入减除各项扣除项目金额后的余额为开发项目的增值额，进而计算增值率，最后按照增值额和适用税率（根据增值率选择适用税率）计算缴纳土地增值税。

增值额=应税收入-（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目）

增值率=增值额÷扣除项目金额=增值额÷（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目）

其中，应税收入中包含无偿移交房地产的视同销售价款，扣除项目中的取得土地使用权所支付的金额中包含以房地产抵偿的土地价款部分，从整个项目开发周期来看视同销售价款的金额与以房地产抵偿的土地价款部分的金额是相等的，相减为零，没有造成土地增值额的增加。

同时，税法规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

如果符合规定的条件，能够按房地产抵偿的土地价款部分的金额加计扣除20%的话，整个开发项目的土地增值额是减少的，同时增值率也会降低。

简单说，由于土地增值税执行超率累进税率，缴纳土地增值税的多少，取决于土地增值额（基数）和增值率（对应适用税率），如果增值额不变，而增值率降低的话，应交土地增值税金额有可能会减少。

政策依据：

1.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》【国税发[2006]187号】

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第七条：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：①取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。②开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（其他略）

对从事房地产开发的纳税人可按上述①、②项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

——契税

按照此种处理方式，有可能涉及补交契税的情况。

税务处理过程

契税=计税价格×适用税率。

其中出让国有土地使用权的，契税的计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

企业与政府部门签订相关协议，并索取合格的财政票据后，通过拍卖获得的该宗土地使用权的土地价款即为：①以现金支付的部分；②以房地产抵偿的部分。

可以看出，如果按照此方案执行，有可能造成契税计税价格的增加。

政策依据：

1.根据《契税暂行条例》规定，以出让的方式取得国有土地使用权应缴纳契税。

2.《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格。