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房地产企业免收租金出租自持商业或城市综合体的税收风险及控制

肖太寿 / 2016-11-05
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  • 房地产财税
  • 房地产营改增
  • 商业地产
  • 税收风险
  • 税案解析
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    风险1:免租期间,没有按照房产原值申报缴纳房产税;风险2:免租期间,没有按照视同销售行为申报缴纳增值税,从而漏了房产税

    一、税收风险表现形式

    第一,免租期间,按照从租计征计算房产税,从而零申报房产税,没有按照房产原值申报缴纳房产税。

    出租人在出租房屋时,为了吸引客户,在发生租赁期间,往往会实行一定的免费收取租金的招商政策,结果根据从租计征房产税的税收政策规定,出租人在免收租金期间申报房产税时,不申报房产税,因为0×12%=0。而根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号) 第二条规定:“对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”因此,免租期间,按照从租计征计算房产税,从而零申报房产税,没有按照房产原值申报缴纳房产税,是一种漏税行为,存在被税务稽查的风险。

    第二,免租期间,没有按照视同销售行为申报缴纳增值税,从而漏了房产税,如果被税务稽查从而将会被罚款、缴纳滞纳金的税收风险。

    根据财税〔2016〕36号附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条的规定,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。因此,全面营改增后,包括免租期、装修期在内的“无偿”提供租赁服务行为都面临按照增值税体系下被认定为“视同销售”的风险,从而参照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”条款,征收相应的增值税。

    二、税收风险控制的合同签订技巧

    第一,如果出租人存在免费收取租金而出租房屋的情况,务必在免收租金期间按照房产原值缴纳房产税。

    第二,将租赁合同中的免租金条款修改为租金优惠或打折条款。例如,装修期共个月,自  年  日至 月日;装修期仅限于乙方用作装修,甲方给予乙方租金总价款   折优惠,该优惠不包括该单元的物业管理费及其他费用

    案例分析

    [案例分析1:某公司出租房屋免收租金期间的房产税风险分析]

    (1)案情介绍

    E公司是执行新《企业会计准则》的企业。E公司土地总面积为10000平方米,取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元,2016年底E公司一幢房屋总建筑面积和占地面积都为1000平米。E公司会计核算时将地价款全部计入“无形资产”,即计入房产原值的地价为0。E公司的该幢房屋,房产值是1000万元,自2017年1月1日开始出租一 A公司,租期三年(2017年-2020年),租金合计24万(不含增值税),第一年免租、第二年和第三年每年收12万(不含增值税),当地政府规定按房产余值计算房产税的扣除率为30%,请E公司2017年免)期间如何申报房产税?

    (2)出租房屋免收租金的房产税计算分析

    由于容积率=1000÷10000=0.1(小于0.5)

    土地单价=600÷10000=0.06(万元/平方米)

    根据财税〔2010〕121号的规定,E公司计入  房产计税原值的地价=1000×2×0.06=120(万元),E公司在申报缴纳房产税时,计入房产计税原值的地价款应为120万元。因此,E公司在申报缴纳房产税时,应当相应调增房产计税原值120万元。

    E公司2017年免租期间房产税为:(1000+120)×(1-30%)×1.2%=9.408(万)。

    [案例分析2:某房地产企业出租写字楼节税的合同签订技巧的涉税分析]

     甲房地查企业一幢写字楼,房产值是1000万元,当地政府规定按房产余值计算房产税的扣除率为30%,有三种营销方案:

    一是租期三年,租金合计24万(含增值税),第一年免租、第二年和第三年每年收12万(含增值税);

    二是租期三年,租金合计24万(含增值税),每年收8万;

    三是,租期三年,租金合计36万(含增值税),每年收12万,对于签订正式租赁合同的承租人,甲给予承租人12万的折扣优惠;

    请问甲应选择哪一种方案更省税?

    (一)法律依据

    《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)第二条规定:“房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。”《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号) 第二条规定:“对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”根据财税〔2016〕36号附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第(一)项的规定,单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外,要视同销售服务,缴纳增值税。

    (二)涉税成本比较分析

      1、方案一的税负

    房产税为:1000×(1-30%)×1.2%+12 ÷ (1+11%)×12%×2=700×1.2%+2.59=10.99(万)

    增值税为:12 ÷ (1+11%)×11%×3=3.57(万元)(免租赁期间要视同销售缴纳增值税)

    企业所得税为: 12 ÷(1+11%)×2 ×25%=5.41((万元)

    总税负为(不考虑城市维护建设费及附加)10.99+3.57+ 5.41=19.97 (万元)。

     2、方案二的税负:

    房产税为:8 ÷ (1+11%)×12%×3 =2.59(万元)

    增值税为:8 ÷ (1+11%) ×11% ×3=2.38 (万元)

    企业所得税为: 8 ÷(1+11%)×3 × 25%=5.41 (万元)

    总的税负为:2.59+2.38+ 5.41=10.38 (万元)。

    3、方案三的税负:

    房产税为:24÷ (1+11%)×12% =2.59(万元)

    增值税为:24 ÷ (1+11%) ×11% =2.38 (万元)

    企业所得税为: 24÷(1+11%)  × 25%=5.41 (万元)

    总的税负为:2.59+2.38+ 5.41=10.38 (万元)

    4、分析结论

    综合以上涉税成本分析,第三重方案和第二种方案的税收成本一样,但都比第一种方案节约税收成本9.59万元(19.97-10.38)。因此,房地产企业在进行出租商铺或城市综合联合体时,在进行促销做营销时,绝对不能在租赁合同中明确有一定租赁期间免租金,而应该明确,租金总金额一定比例的折扣条款。

    肖太寿

    作者
    • 肖太寿 经济学博士,合同控税理论提出者
      微信公众号:xtstax
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