房产税计算案例及从租计算提醒点

一、应纳税额的计算

(一)地上建筑物

从价计征：年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

特别提醒：年税率1.2%，不属于完整年度从价，则应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%÷12×月份

从租计征：年应纳税额=租金收入×12%(个人出租住房为4%)

应缴房产税=400×(1-30%)×1.2%÷12×3+300×(1-30%)×1.2%÷12×9+10×12%=3.93(万元)

(二)独立地下建筑物房产税应纳税额的计算

1.工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。

应纳房产税=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%。

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。

应纳房产税=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%。

3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

【例】某房屋租赁企业，房产原值共1800万元，2017年4月1日将原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金6万元。5月1日将另外的原值100万元的房屋出租给个人用于经营，月租金0.6万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。则：

1.从价计征房产税＝（1800－1000－100）×（1－20%）×1.2%＋1000×（1－20%）×3÷12×1.2%＋100×（1－20%）×4÷12×1.2%＝9.44（万元）

2.从租计征房产税=6×9×12%＋0.6×8×12%=7.06

3.该企业当年应缴纳房产税＝9.44＋7.06＝16.50（万元）。

二、对于出租的房屋--以租金收入为计税依据实务提醒

1.财税〔2016〕43号文件规定：营改增后，计征房产税的租金收入不含增值税。

2.财税〔2010〕121号文件规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

3.国税发〔2003〕89号文件规定：对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

4.对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。