个人购买住房,五一过户更省税

财政部、国家税务总局日前发出《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），对营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题进行了明确。根据通知，营改增后，计征契税的成交价格不含增值税；房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税；土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

个人所得税方面，对个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

【例】北京市个人购买一套购买家庭第二套改善性住房，总价500万（出售方属于不足2年住房），应按3%的税率征收契税，不考虑其他因素，则：

1.契税变化

营改增前：应缴纳契税500*3%=15万

营改增后：应缴纳契税500/(1+5%)*3%=14.29万

对比营改增前后，契税少缴纳：15-14.29=0.71万元

2.“营业税”变化

营改增前：应缴营业税及附加500*5%*（1+12%）=28万

营改增后：应缴增值税500/(1+5%)*5%*（1+12%）=26.67万元

对比营改增前后，营业税/增值税少缴纳：28-26.67=1.33万元

3.个人所得税变化

（1）按照（本次房屋交易价格-房屋原值-转让房屋过程中缴纳的税金-合理费用）×20%计算缴纳个税，假设房产原值400万（不考虑其他合理费用因素）

营改增前：应缴个人所得税（500-400-28）*20%=14.4万

营改增后：应缴个人所得税（500/(1+5%)-400-2.86）*20%=14.66万

对比营改增前后，个人所得税多缴纳：14.4-14.66=-0.24万元，因增值税价外税和营业税/增值税少缴纳了，对应会多缴（仅增值税价外税+少缴部分的20%）的个人所得税。

(2)未能核实房屋原值的，按照本次房屋交易价格×征收率，计算缴纳个税，不考虑其他因素，因增值税属于价外税，本次房屋交易价格下降，个税只有降低的可能，没有升高的可能，假设核定征收率为1%

营改增前：应缴个人所得税500*1%=5万

营改增后：应缴个人所得税500/(1+5%)*1%=4.76万元

对比营改增前后，个人所得税少缴纳：5-4.76=0.23万元