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各税种下地下空间是否分摊土地成本

槿思成 / 2022-05-19
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  • 房地产财税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    1、土地增值税

    原则下地下空间应分摊土地成本。部分地方可接受不计容不分摊土地成本,可接受合同明确约定地下空间不含土地出让金的可不分摊成本等。

    2、增值税

    地下空间不分摊土地成本。2016年第86号文明确,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。增值税逻辑下,是不分摊土地成本的,原因是地下空间不计容。

    3、企业所得税

    地下空间的分摊方式在企业所得税中广泛争议:①地下空间作为公共配套处理,②不计容不分摊土地成本,③作为产品核算合理分摊土地成本及开发成本。

    4、房产税

    地上地下视同整体的,应分摊土地成本,05年181号文已明确约定作为整体计算;但地上、地下独立的如何进行土地成本的分摊实务中有不同方式,有用建面分,也有的考虑计容与否。

    财税〔2010〕121号文明确约定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价。财税〔2005〕181号:对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体,按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

    5、土地使用税

    单独建造的地下空间需缴纳土地使用税(09年128号文);利用地下基础设施形成地下车库是否需要缴纳实务中存在不同理解,①有的理解地下车位已办证应纳入其中,比照128号文理解;②有的理解地下空间不计容不分摊土地成本,仅需按地上建筑对应的占地面积计征土地使用税即可。

    综上所述:

    税种是应考虑土地价款,实操中差异很大,核心差异还是回归到土地出让金构成:不计容不分摊土地出让金;无产权不分摊、有产权应分摊等是否准确理解。

     

    PS:笔者近期重新学习涉及房地产税收文件,很多税种的文件发布时间都在2010年之前。在房地产行业回归支柱行业的主旋律,房地产作为周期之母,结合现有的宏观经济背景及房地产的发展趋势,适度调整房地产的逻辑其实很重要。

    地产不再是暴利行业,房地产地下车位滞销问题亟待解决,与车位相关的口径应更为柔性。

    槿思成

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