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[72变之31]让开发商头痛的地下车位涉税处理

汪道平 / 2021-11-07
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  • 标签:
  • 房地产财税
  • 车位
  • 涉税处理
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    今天分享一个税务稽查案例,又是地产税收的一个核心争议问题,之前曾在不同处置方式,地下人防车位涉税处理大不同(附人防、非人防车位土增税处理思维导图)一文中提及。

     

    地下车位的处理对地产公司税负影响极大,需要厘清以下几个问题:

    1、人防还是非人防?

    2、是否可售?办产证还是销售使用权?

    3、能否做公配?

    4、如何分摊成本?土地成本是否要分摊?其他成本如何分摊?

    5、所得税、增值税、土增税、房产税各自如何处理?

     

    有意思的是各税口径差异极大,比如增值税可以不参与土地成本抵减的可售面积比例计算,所得税也许可以按33条做公配而土增不允许,再加上各地口径,真是五花八门。

    比如仅仅是地下车位是否分摊土地成本一个因素,就可能造成土增税增加或减少达一倍之多。

    很多地产公司也都针对不同口径做过差异表,甚至都精确到市、区、县,洋洋洒洒几百行。

    比如以下案例中不可办理产证的人防车位,很多地方可以销售使用权,如果能办理移交手续还能作为土增公配设施参与清算,但更多的是无法办理移交手续、无法做公配,收入视为出租,相应成本需保留不参与土增清算,需缴纳相应的增值税、房产税和所得税。

    各种处理方式对房产企业税务影响极大,由于多数情况下地下车位成本倒挂严重,参与土增清算对房开企业是利大于弊,且参与了土增清算,原则上就没有12%从租房产税的问题了。总的原则就是放到增值率高的项目(业态)中清算,对房开企业越有利。

    值得探讨的是,比如一次性收取的20年转让使用权收入,房产税是否可以按年缴纳?还是必须一次性从租缴纳?

    部分省份要求一次性缴纳房产税,笔者认为不妥,应按权责发生制按年计算从租缴纳。(《房产税暂行条例》第七条规定,房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。)

    今天分享一个税务稽查案例

    汪道平

    作者
    • 汪道平 现任某百强地产公司税务负责人,税务律师、注册税务师。曾先后在上海税务系统、私募机构、复星集团、百强地产公司等从事十余年税务工作。 公众号“财税评论”主要撰写人,主要专注于房地产、资本市场和金融机构财税业务。在房地产、金融、投资等集团企业股权架构设计、并购重组、土增清算、税务稽查、企业集团税务风险控制和筹划等方面有丰富的税务处理实践经验。
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