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案例解析公司转让商铺的税会处理(第二版)

严颖 / 2020-12-17
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    转让房产取得的全部价款和价外费用低于该项不动产购置原价,不需要缴纳增值税,增值额为负数,也不需要缴纳土地增值税。

    案例一:甲公司2020年2月转让位于市中心商铺一套,合同载明转让价格1000万元,该房系甲公司2012年1月1日购买,已提折旧160万元,发票显示购买价格为400万元,相对应的契税完税凭证显示甲公司缴纳契税12万元,不能取得评估价格,计算该项业务应纳的增值税土地增值税,以及对企业所得税税率25%,2020年度盈利,无可弥补的亏损)的影响。

    解析:

    一、增值税

    根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号附件2)第一条第八项规定,一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。因此甲公司该项业务应缴纳增值税(1000-400)÷1.05×5%=28.57(万元)。

    二、土地增值税

    (一)计税收

    财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

    《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条第(一)款规定:“营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

    按照上述规定,转让该商铺土地增值税

    计税收入=1000-28.57=971.43(万元)。

    (二)可扣除房产原值

    根据中华人民共和国土地增值税暂行条例、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条第一款规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

    国家税务总局公告2016年第70号文件第六条规定:“营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:

    1. 提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的,按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

    2. 提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

    3. 提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”

    《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第七条规定:“《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。”

    该商铺是甲公司于2012年1月1日购买的(营改增前取得的),转让时间是2020年2月,按照上述规定,可扣除房产原值=400+400×8×5%=560(万元)。

    (三)与转让房地产相关的税金

    1. 城建税(7%)、教育附附加(3%)、地方教育附加(2%)合计=28.57×12%=3.43(万元);

    2. 购买时缴纳的契税12万元允许扣除;

    3. 转让时应按产权转移书据缴纳印花税1000×5?=0.5(万元)允许扣除;

    4. 假设当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12+0.5=15.93(万元)。

    (四)扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=560+15.93=575.93(万元)。

    (五)增值额=计税收入-扣除项目金额=971.43-575.93=395.5(万元);

    (六)增值率=增值额÷扣除项目金额=395.5÷575.93=68.67%

    (七)应缴纳的土地增值税=395.5×40%-575.93×5%=129.40(万元)。

    三、企业所得税

    根据《中华人民共和国企业所得税法》第六项第三项规定,企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入,为收入总额。包括:(三)转让财产收入;第八条规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。因此,甲公司转让商铺影响企业所得税应纳税所得额=收入971.43-成本252-税费(3.43+0.5+129.40)=586.10(万元),企业所得税586.10×25%=146.53 (万元)。

    四、会计处理

    解析:(一)企业通过“固定资产清理”科目核算的出售、转让、报废或毁损而处置的固定资产,其会计处理一般经过以下几个步骤:

    第一,固定资产转入清理。

    固定资产转入清理时,按固定资产账面价值,借记“固定资产清理”科目,按已计提的累计折旧,借记“累计折旧”科目,按已计提的减值准备,借记“固定资产减值准备”科目,按固定资产账面余额,贷记“固定资产”科目。

    借:固定资产清理(账面价值)  

          累计折旧  

          固定资产减值准备 

          贷:固定资产

    第二,发生的清理费用。

    固定资产清理过程中发生的有关费用以及应支付的相关税费,借记“固定资产清理”科目,贷记“银行存款”“应交税费”等科目。

    借:固定资产清理 

          贷:银行存款   

                应交税费

    第三,出售收入和残料等的处理。

    企业收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等,应冲减清理支出。按实际收到的出售价款以及残料变价收入等,借记“银行存款”“原材料”等科目,贷记“固定资产清理”“应交税费——应交增值税”等科目。

    借:银行存款(出售价款、残料变价收入)  

          原材料(残料价值) 

          贷:固定资产清理   

                应交税费——应交增值税(销项税额)

    第四,保险赔偿的处理。

    企业计算或收到的应由保险公司或过失人赔偿的损失,应冲减清理支出,借记“其他应收款”“银行存款”等科目,贷记“固定资产清理”科目。

    借:其他应收款  

          银行存款 

          贷:固定资产清理

    第五,清理净损益的处理。

    (1)属于正常出售、转让所产生的损失或利得

    借:<wiz_tmp_highlight_tag>资产处置损益

          贷:固定资产清理(或相反分录)

    (2)属于已丧失使用功能正常报废所产生的损失或利得

    ①产生损失

    借:营业外支出——非流动资产毁损报废损失

          贷:固定资产清理

    ②产生利得

    借:固定资产清理

          贷:营业外收入——非流动资产毁损报废利得

    注意:财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2019〕6号)中规定,企业在不同交易中形成的非流动资产毁损报废利得和损失,不得相互抵销,应分别在“营业外收入”项目和“营业外支出”项目进行填列。

    (3)属于因客观因素(如自然灾害等)造成的,在扣除保险公司赔偿后的净损失

    借:营业外支出——非常损失 

          贷:固定资产清理

    (二)企业差额征税的账务处理

    《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会〔2016〕22号)规定:(一)企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、 “存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)” 或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

    本例会计处理为:

    1. 固定资产转入清理

    借:固定资产清理 252

          累计折旧 160

          贷:固定资产  412

    2. 实际处置时

    借:银行存款 1000

          贷:应交税费——简易计税 28.57

                固定资产清理 971.43

    3. 计提税费时

    借:固定资产清理 131.33

          贷:应交税费——应交土地增值税 129.40

                应交税费——应交城市维护建设税  2

                应交税费——应交教育费附加 0.86

                应交税费——应交地方教育附加 0.57

                应交税费——印花税 0.5

    4. 固定资产清理结转

    借:固定资产清理 586.10

          贷:资产处置损益 586.10

    案例二:

    乙公司为增值税一般纳税人,2020年2月转让一处房产,合同载明转让价格105万元,该房系乙公司2015年1月购买,发票显示购买价格为110万元。会计如何处理?

    提示:转让房产取得的全部价款和价外费用低于该项不动产购置原价,不需要缴纳增值税,增值额为负数,也不需要缴纳土地增值税。会计处理上,直接减免可以不作分录反映,由于此处开票,不使用差额开票功能开具,建议用分录反映一下业务流程。

    会计处理:

    1.固定资产转入清理:

    借:固定资产清理 110     

          贷:固定资产 110

    2.出售收入的处理

    借:银行存款 105

          资产处置损益 10

          贷:固定资产清理 110

                应交税费——简易计税(计提)5

    3.差额扣税时:

    借:应交税费——简易计税(扣减)5   

          贷:资产处置损益  5

    本文由小颖言税原创,转载请注明来源。个人转让商铺处理从最新文章进。

    作者
    • 严颖 注册税务师,公共管理硕士,微信公众号:小颖言税
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    • 二哥 税务学科班;财税工作从业者;会计师,曾在大型制造...
    • 尹成彦 原注册会计视野网创始成员、站长; 中国会计视野创...
    • 身边会计学苑 高级会计师,财会畅销书作者,深耕财务管理,聚焦财...
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