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安徽省局对这个土增税问题的回复,是怕纳税人伤心

税海无涯苦作舟 / 2020-11-22
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  • 房地产财税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    基于安徽土增政策对企业的友好态度。这次选择没有正面回答,恐怕是怕纳税人伤心。

    日前,在税乎网看到一个安徽省税务局回复一个房地产企业的咨询,“我公司为房地产开发企业,与政府签订土地合同时约定,政府以成本价购买房产用于拆迁安置,与实际的公允价值差额较大,请问这个差额是否属于国税函〔2010〕220号规定的拆迁补偿费?”是否允许作为成本扣除并进而加计扣除。

    安徽省局在列举了总局、省局的一些文件规定后,最后答复:“您所描述的业务文件未明确规定,您可根据实际情况联系主管税务机关核实。”

     

    以文件原文来回答问题是很多税务机关的套路,最后让纳税人咨询主管税务机关也是问题回复者常用的方法。但这次在列举了一系列文件原文后,中间再加了一句“您所描述的业务文件未明确规定”。这就显得有些突兀。纳税人正是因为查阅了文件原文找不到答案,才求助于省级税务机关,如果省局真心想解决问题,应该按照文件的精神给出解释才对,而不应该再把问题推给基层税务机关。

    我们查看安徽省关于土地增值税的规定,会发现安徽的规定,从纳税人的角度看,往往比较合理,比如关于清算单位的确定,虽然规定以《建设工程规划许可证》作为认定标准,但同时也规定了除外条款。又比如可以使用“一分法”对开发产品进行清算。

    而政府低价回购的情形,安徽为啥不明确给出答案呢?个人认为,是答问者不忍心回答。

    我们可以假设,房地产企业在拍地时,对同样一块土地,同样的开发面积,有两种情形:

    一种是所有开发产品允许开发商自行以市场价销售。

    另一种是政府规定其中的一部分开发产品必须低价由政府回购。

    面对上述情形,开发商给出的土地价款是否一致呢,肯定是不一致的,第二种的土地拍卖成交价会低于第一种,为什么呢?是因为政府回购部分的价款达不到正常市场销售的价格,土地价格的差异是由于销售价格的差异带来的。

    从问题提问者的角度看,似乎有一定的道理,政府强制回购的部分似乎构成了开发者的成本。但是别忘了,其收入也是按回购价确认的,并没有按市场价进行确认(安徽有明确的规定,这类价格明显偏低可以认可)。也就是说,从企业的角度来说早就知道这部分收入无法按市场价实现。其举牌的土地出让价格已经是综合考虑成本与收入的结果。因此,如果差价部分再次作为成本扣除,显然是不合理的。纳税人的提问有意忽略了“土地出让时就已经约定条件,纳税人自己做过权衡后举牌”的基础条件,倒置了结果与原因。

    那么,安徽省局的答问者是否没考虑到上述问题呢,我想未必。基于安徽土增政策对企业的友好态度。这次选择没有正面回答,恐怕是怕纳税人伤心。

    作者
    • 税海无涯苦作舟 某省税务干部,注册税务师,税务总局稽查人才库成员、税务总局所得税人才库成员、省财产行为税人才库成员、省局兼职教师
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