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新准则下按照履约进度确认收入,房企所得税预申报问题

丁潇 / 2020-10-10
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  • 标签:
  • 房地产财税
  • 收入准则
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    房开企业在预售之后就可以按照履约进度来确认收入,在企业所得税预缴申报时,会有比较头痛的问题。

    刘海湘老师昨天在她的公众号海湘税语发文案例分析 |房地产企业预售环节的相关涉税处理,文中分析了在新收入准则下,房地产开发企业签订预售合同后即明确了收款的权利,可满足属于时段履约条件,需要在一段时间内确认收入,即预售之后就可以按照履约进度来确认收入。

    房地产开发企业能否在预售之后就可以按照履约进度来确认收入,这个问题有其他老师有不同看法。这个不是今天要说的问题。今天我要说的是:

    |房开企业在预售之后就可以按照履约进度来确认收入,在企业所得税预缴申报时,会有比较头痛的问题。

    如果房开企业按在预售之后就可以按照履约进度来确认收入,则其相应的利润就会体现在利润表中。根据国家税务总局2020年第12号公告发布的《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类,2018年版)》(2020年修订),企业在月(季)度预缴申报时,如果预缴方式选“按照实际利润额预缴”,实际利润额是利润总额加“特定业务计算的应纳税所得额”,减“不征税收入、免税收入、减计收入、所得减免等优惠金额、资产加速折旧、摊销(扣除)调减额、弥补以前年度亏损”计算得来。

    新准则下按照履约进度确认收入,房企所得税预申报问题

    而房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入,根据国税发〔2009〕31号规定,要按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入“特定业务计算的应纳税所得额”行次。

    或许有读者朋友会说,既然已经计入利润总额进而计入实际利润额,就不再填写预缴申报表第4行“特定业务计算的应纳税所得额”。

    可是,国税发〔2009〕31号第九条写得清楚,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

    并且,如果企业预售月份是在年底,比如11月、12月,可能年度终了也无法及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

    而通常,特别是开始预售的几个月,销售的就是未完工产品。

    悲催的是,按31号文的规定,第4行是要填写的,而在申报表及附表上找不到对收入与成本的调整行次。

    退一步,就算不填第4行了,那么按新收入准则核算的收入与成本计算的利润如果低于按计税预计毛利率计算的毛利额,要不要把差额补上去?

    这个问题,在年度企业所得税汇算清缴时,或者可以通过A105000表第45行次调整。但在预缴申报时,目前看来,是个不大不小的问题。

    但是,如果房开企业选择按预售之后就可以按照履约进度来确认收入,这点税款的问题,或许已经不算问题了?

    作者
    • 丁潇 财税业者。
      微信公众号:财税微波
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