[财税探讨] 小规模可以按1%征收率卖土地

群里税友提问：

请教下，我小规模公司有块地要卖了，总价700多万，今年12月之前按1%的征收率代开增值税专用发票，可不可以？

答案：可以。

异议问题一堆，一个一个分析如下：

质疑问题 

1、卖不动产按5%征收率

2、小规模纳税人不超500万

3、能开出超500万的发票吗

4、土地能卖吗？国土不给过户

卖不动产按5%征收率

质疑：3%减按1%征收率的优惠是给本来就是3%征收率的增值税应税行为的，而转让不动产是按5%的征收率的，所以不能减按1%。

解决：

国家税务总局关于公布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第14号

小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

PS：14号公告是规定纳税人转让不动产的，但是在税法上，土地不属于不动产，属于无形资产，所以不适用14号公告。

财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知

财税〔2016〕47号

纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

PS：47号公告是对转让2016年4月30日前取得的土地使用权多提供了一种计税方式（差额征税+5%征收率），所以文件使用的是“可以”一词。因为一般理解中，会觉得差额征税比较划算。

那么，假如不选择差额征税呢？

转让2016年4月30日之后取得的土地使用权呢？

又该如何征税？

那就是小规模纳税人本来是怎样征增值税的，就怎样征。

根据《增值税暂行条例》和“营改增”36号文的规定，小规模纳税人适用3%的征收率。

所以，如果小规模纳税人转让土地使用权，不选择差额征税，就应该按一般情况适用3%征收率。可以享受减按1%的优惠政策。

小规模纳税人不超500万

质疑：小规模纳税销售额不超过500万，土地转让700万，超了。

解决：

1、小规模纳税人超过500万之后要转为一般纳税人，但是在超过500万之前的交易，还是按小规模纳税人的规定征税。卖土地之前没有超500万，所以还是按小规模处理。

2、纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。

《国家税务总局关于增值税一般纳税人登记管理办法》（国家税务总局令第43号）

第二条第三款规定：“销售服务、无形资产或者不动产（以下简称”应税行为“）有扣除项目的纳税人，其应税行为年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。”

能开出超500万的发票吗

质疑：能开出超500万的发票吗？一般发票只给一个月的量。

解决：可以临时增量；还可以代开；

土地能直接卖？地方国土不给过户

温馨提示：土地能直接卖？地方国土不给过户。按规定，有投资进度25%的限制，否则不能过户。为了预防投资进度造假，很多地方国土还有另一招，就是形象进度，比如有地下室的，一定要到正负零才可过户。还有的地方是，无地下室的多层建筑，要修到第几层，才能过户。当然，特殊情况能过户，但是难难难。

解决：原则上是不能过户，必须要开发进度25%。但是有特殊情况。如果根本就没有转让土地使用权的可能，那税法就不需要对转让土地使用权征税的规定了，这次的讨论也没有意义了。本次讨论的是，在能卖的情况下，小规模纳税人可以按1%征收。

1、投资进度25%之后，仍然可能是土地，未必形成不动产。此时，转让的还是土地使用权。

城市房地产管理法

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2、特殊情况下，不要求25%的开发进度。

以中山市的文件为例：

关于明确国有建设用地使用权转让开发投资进度核算有关事项的通知

二、以下土地使用权转让不再审核土地开发投资进度

（一）国有建设用地经法院公开拍卖处置后，受让人凭法院出具的协助执行通知书办理转移登记的。

（二）自然人因开发需要成立全资公司（股权份额与土地使用权份额一致），将土地作价入股到全资公司名下（需承诺开发投资进度达到25%前股权不变更）。

（三）农村集体（含生产队、村委会、社区居委会、经济合作社、经济联合社、股份合作经济联合社等）对登记在其名下的用地（土地用途为商业、商业住宅、住宅、工业），在征得农村集体村民会议2/3以上成员或2/3以上户代表同意的前提下，可通过协议方式将用地转让到该农村集体成立的一家全资公司名下（必须由农村集体为单一股东）。土地开发投资总额达到25%后，由市场监管部门按照农村集体资产管理的相关规定处理该公司股权变更事宜。

（四）本通知下发前已办理土地登记，两个以上土地使用权人共同使用一宗土地，其中一个或几个共有人将全部份额转让给其他共有人。

（五）地上房屋已领有房屋所有权证书，房屋登记面积大于整体报建面积或最大可建面积的25%。

（六）本通知下发前登记的土地使用权人与房屋所有权人不一致，将土地使用权转让到房屋所有权人名下。

结论：小规模可以按1%卖土地。