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Covid—19租金减让,延期收取租金的经营租赁出租人的财税处理

黄德荣 / 2020-06-30
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  • 减免优惠
  • 财税处理
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    Covid—19疫情直接引发的、承租人与出租人就现有租赁合同达成的租金减免,出租人会计和税务如何处理?

    Covid—19疫情直接引发的、承租人与出租人就现有租赁合同达成的租金减免,出租人会计和税务如何处理?该出租人不属于在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则企业会计准则编制财务报表的企业。

    一、会计处理

    执行企业会计准则的企业同时满足减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变,其中,租赁对价未折现或按减让前折现率折现均可;减让仅针对2021 年6 月30 日前的应付租赁付款额,此后应付租赁付款额增加或者减少不影响满足该条件;综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。可以适用《财政部关于印发<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>的通知》(财会〔2020〕10号)之规定。  

    执行《企业会计准则第21号——租赁》(财会〔2018〕35 号)的企业,对于经营租赁,出租人继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入。延期收取租金的出租人应当在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项,并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。

    二、税务处理

    租金收入按合同或协议约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。《企业所得税法实施条例》第十九第二款规定:“租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第一条规定:“租金收入应按交易合同或协&shy;议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”该约定的金额包括承租人行使优惠购买租赁资产选择权所支付的金额。

    依财税〔2016〕36号、财税〔2018〕32号,以及财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号规定,2016年5月1日至2018年4月30日、2018年5月1日至2019年3月31日、2019年4月1日以后,有形动产租赁和不动产租赁服务分别适用17%和11%、16%和10%、13%和9%增值税税率纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员,《财政部、国家税务总局关于明确金融房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第十六条规定,“按照‘建筑服务’缴纳增值税。”

    三、案例分析

    2020年1月1日,均执行新租赁准则的A公司、B公司签订不动产租赁合同。合同约定每月末支付租金。Covid—19疫情发生后,双方约定出租人A公司将承租人B公司2020年4月1日至12月31日的租金延期一个月收取。A公司6月的会计处理:

    6月30日,确认本月租金收入

    借:应收账款   109 000

         贷:租赁收入     100 000

               应交税费——应交增值税(销项税额)9 000[=109 000÷(1+9%)×9%]

    6月30日,实际收到上月租金

    借:银行存款    109 000

          贷:应收账款     109000

    2020年3至12月的其他月份参照处理(略)。

    作者
    • 黄德荣 经济学研究生,福建省某市税务系统公务员,福建省知名财税专家,福建省作家协会会员。擅长企业会计准则、税务稽查和企业所得税领域,多所院校兼职教师。发表文章数百篇,发表论文数十篇,《海峡财经导报》、《海峡税务》、《福建注册税务师》杂志专栏作家。专著《岁月屐痕》、《涉税案件证据收集实务》、《解读企业所得税》、《税务稽查实操从新手到高手》,合著《税务稽查操作实务》、《税务稽查操作指南》、《阳光行动——涉税违法案件稽查纪实》。
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