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疑难:房地产增值税、土地增值税、企业所得税对视同销售的规定

汪道平 / 2020-01-19
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  • 标签:
  • 土地增值税
  • 视同销售
  •  
  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    Lawping整理

    本文由财税评论公众号Lawping整理,仅供参考,以最新解释为准!

     

    一、增值税

    财税[2016]36号文第四十四条:纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:

    (一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

    (二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

    (三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:

    组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

     

    二、企业所得税

    国税发[2009]31号第七条:企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

    (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

    (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

    (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

     

    三、土地增值税

    国税发[2006]187号:

    (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

    1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

    2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

    汪道平

    作者
    • 汪道平 现任某百强地产公司税务负责人,税务律师、注册税务师。曾先后在上海税务系统、私募机构、复星集团、百强地产公司等从事十余年税务工作。 公众号“财税评论”主要撰写人,主要专注于房地产、资本市场和金融机构财税业务。在房地产、金融、投资等集团企业股权架构设计、并购重组、土增清算、税务稽查、企业集团税务风险控制和筹划等方面有丰富的税务处理实践经验。
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