土地增值税预缴基数,傻傻分不清

一、法规规定

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）明确，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

疑问：预收款是不是转让房地产取得的收入？

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》国家税务总局公告2016年第70号 ，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

我们都知道对于一般计税项目，房地产企业基本上都存在地价抵减销项的情况，那么对于不含增值税的收入，这边的增值税是否考虑地价抵减销项。

二、预缴基数

对于预缴的基数，我们将有如下三种可能

1、预收款不是转让房地产取得的收入

那么也就是说，预缴基数就是整个预收款，这种方式，结合国家税务总局的解读“这里我们需要强调，预缴增值税计税依据与预缴土地增值税的计税依据是完全不同的，营业税时代和本公告发布之前，纳税人计算营业税/增值税和土地增值税的计税依据是一样的，但本公告颠覆了预缴环节土地增值税的计税依据。”也是有一番味道。

土地增值税预征的计征依据1=全部预收款

2、预收款是转让房地产取得的收入

是否考虑地价抵减销项的影响，又将有两种口径。

土地增值税预征的计征依据2=不含增值税收入1=全部预收款/（1+增值税税率）

土地增值税预征的计征依据3=不含增值税收入2=全部预收款-（全部预收款-地价抵减销项）/（1+增值税税率）*增值税税率   

三、分析

1、70号公告的定语形容，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算。

土地增值税预征的计征依据1=全部预收款  

土地增值税预征的计征依据2=不含增值税收入1=全部预收款/（1+增值税税率）

得出结论：这两种都非常好算，且一目了然，不存在方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算的需要，顺着继续推，如果是依据1，那是显著的减少纳税人预缴金额，结合营改增背景应该大大宣导才对，依据2，70号公告有点多此一举，这种选择，导致纳税人还预缴上升，有啥好选，纳税人才不选，这个是明显税务机关有利征税选的。

2、如果是土地增值税预征的计征依据3的方式，地价抵减销项是要按照地上可售面积去分配的，在预缴阶段实际上算起来非常麻烦，因为预缴并未全款，还要考虑对于面积进行拆分等一系列麻烦的问题。

得出结论：所以70号文才会表述为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，才用了”可”字，给了一个更为简化的方式供于选择，才有用了方便纳税人的前提定语。

综述：

43号文，在预缴阶段应该按照土地增值税预征的计征依据3来进行。但是鉴于这种方法计算的复杂性，70号文给予了简化，规定了土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

PS：以上分析仅为理论探讨，落地为实务时，对于房地产企业而言，用方式2将显著减少土增税预缴对于资金的占用，以及减少预缴大于清算的退税金额。