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二手房买卖中,过户过程中的税费由买方承担,合法吗

马昌尧 / 2019-09-10
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  • 二手房
  • 税法解读
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    在现实工作中,时常会出现一些业务合同,税费由“买方”承担,如:二手房买卖中约定过户过程中所产生的税费由买方承担、房屋租赁中所开发票税费由承租方承担等等。

     

    那么,对于签订税后合同,是否符合法律规定?是否转嫁了纳税义务?

    案例

    二手房买卖中,过户过程中的税费由买方承担,是否合法?

    张三由于工作调动,将其持有的一套商品房转让给李四,转让价格为150万元(原价80万元),同时签订了一份补充协议,协议中规定:房产过户过程中所生产的增值税、土地增值税、契税、个人所得税、印花税等所有税费均由购买方李四承担。

    那么,对于张三与李四之间签订的税后合同,是否符合法律规定?是否转嫁了纳税义务?

    “税费”由买方承担,是否符合《合同法》?

    1.政策依据

    根据《中华人民共和国合同法》相关条款规定:

    第四条规定:当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。

    第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效。

    (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

    (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

    (三)以合法形式掩盖非法目的;

    (四)损害社会公共利益;

    (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

    2.政策解析

    上述案例中,只要张三与李四所签订的合同是双方真实交易、平等、自愿协商签订的合同,就属于合法的合同。

    至于税收转嫁是否“违反法律、行政法规的强制性规定”,纳税义务人并非一定就是“实际付款”人。张三与李四签订税费转嫁合同,实际上是对“税收成本”的一种转嫁,如果“税收成本”不转嫁,很有可能合同金额就会大于150万元。

    也就是说,张三与李四转让二手房,过户过程中的税费实际缴付人,是交易环节中经济利益的分配,因而与税收法律、行政法规中纳税义务人的强制性规定并不抵触。

    通过对单位代员工或劳务人员承担个人所得税的相关规定分析,税收法律间接的表明了,税费转嫁是合法的。 

    (1)《国家税务总局关于明确单位或个人为纳税义务人的劳动报酬所得代付税款计算公式的通知》(国税发[1996]161号)

    (2)《国家税务总局关于雇主为其雇员负担个人所得税税款计征问题的通知》(国税发[1996]199号)

    “税费”由买方承担,是否符合《征管法》?

    1.政策依据

    根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条规定,法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。

    法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。

    纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

    2.政策解析

    通过对以上政策的分析,纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。但并未规定,纳税人与实际付款人必须一致,原则上,只要不造成国家税收收入损失就可以了。

    也就是说,税收转嫁只是一种经济行为。在实际工作中也有过类似的案件:

    《山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司土地使用权转让合同纠纷案》(最高人民法院民事判决书(2007)民一一终字第62号)

    案件显示:

    太原重型机械(集团)有限公司将土地使用权转让给山西嘉和泰房地产开发有限公司,双方在《补充协议》中约定转让过程涉及应由太重公司缴纳的税费由嘉和泰公司承担。

    最高人民法院判决为:

    虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的,而对于实际由谁缴纳税款没有做出强制性或禁止性规定。故《补充协议》关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规,属合法有效办议。

    马昌尧

    作者
    • 马昌尧 中国注册税务师、高级会计师、税务筹划师、成本分析师。
      曾服务于五强集团、晟通国际、华泰重工、兰天集团等知名企业。
      现任富兴集团财务总监、昌尧财税工作室负责人、乐上财税网、高顿财经网实战讲师,具有丰富的实战管理经验和宽广的知识面,财税培训专家。演讲和培训倍受好评,是少数【实践】和【理论】兼具的优秀名师。
      公众微信号:ChangYao_JiangShui
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