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实务:免租期涉税分析及安排

小陈税务 / 2019-08-18
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  • 标签:
  • 涉税分析
  • 免租期
  • 税法解读
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    总结房屋免租期可能产生的多余的税负是:免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

    一、增值税—不需要视同销售

    1.不需要视同销售

    《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(税务总局公告2016年第86号)第七条规定,纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

    2.纳税义务发生时间

    《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号):纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 

    二、房产税—按照房产原值缴纳房产税

    1. 免租期按照房产原值缴纳房产税

    财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号):对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

    2计税依据.

    《财政部、国家税务总局关于营改增契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号):房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。

    三、印花税

    《中华人民共和国印花税暂行条例》规定,财产租赁合同(包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等) 按租赁金额千分之一贴花,税额不足一元的按一元贴花.

    四、企业所得税《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)规定,企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

    五、总结房屋免租期可能产生的多余的税负是:免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

    【简单示例】每个月租金12万元(不含增值税),租一年(12个月),免租期1个月,明白下面等式,就知道如何省了上面的“多缴房产税”:

    12万元×11个月=11万元×12个月【关键点】合同的条款


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