土地使用税纳税义务终止时间的判定浅析

关于土地使用税纳税义务终止时间的判定，目前存在好几种口径，①以合同签订时间为准；②以办理房产证时间为标志；③以开发票为依据；④ 以交房时间确认；⑤以取得预售许可证等。

1、总局法规：

财税[2008]152号：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

思成：这边实际上需要确认的是实物或权利状态发生变化的把握。

2、分析

①厦门地税回复说理部分：

依据我国《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。据此“登记生效主义”的体例，不动产物权的各种变动，不仅需要当事人的法律行为，也需要进行登记。因此，作为不动产的房产、土地，其“权利状态发生变化”的判定，应当以“办理产权登记过户手续”为准。　　

我国现行的商品房预售合同登记备案制度，是出于保护弱势购房者，维护交易安全的目的，它使购房者取得对尚未实际存在或尚在建设中的商品房物权具有“期待权”。房地产开发企业在与购房者签订预售合同并经房管局备案后，依然保留预售房的所有权（包括占有和使用权），故而不能认定此时权利状态已发生变化。换言之，倘若认定此时权利状态已发生变化，则应由购房者承担相应的纳税义务；然而此时购房者对于预售房产，既无法律上的所有权，也无使用权，由其作为纳税义务人，更是有悖“无过错推定”之原则。　　鉴于此，根据《物权法》等相关法律规定，依照财税〔2008〕152号文件要求，结合具体税收实务，对于房地产开发企业用地土地使用税纳税义务终止时间的判定，应以房产实际交付购房人或办理产权登记过户手续的时点为准。

思成：厦门地税的观点非常明确，说理也比较充分，但思成对于交付仍然存在疑问，物权法中的登记有哪些形式？是否包含备案昵？

②司法解释中规定

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

思成：是否可理解，交付之后，取得了专有部分所有权的人，实际上已经取得了权属，只是不得对抗善意第三人。

行成思语：

①思成个人比较赞同通过合同签订的交付时间来确认，如果提前交付，按照实际交付时间确认。如果激进一些的看法，备案后即可。

②对于其他观点，如开发票，如取得预售证、合同签订等，实际上都是实务中对于实物或权利状态发生变化的把握。

③土地使用税是个地方小税种，应该遵循当地主管税务机关的征管习惯。

附各地税务机关的口径

江苏

①开发项目取得预售许可证，整个项目用地即停征土地使用税，采用这种方法的较少，如苏州工业园区即采用这种方法。②根据小业主办出土地证的面积停止征收相对应面积的土地使用税。江苏北部的一些城市采用这种方法。③根据签订合同的销售面积占（预售许可证载明的）全部可售建筑面积的比例分摊出已销售的土地面积，停止征收对应面积的土地使用税。（来自：朱光磊：《房地产税收面对面：实务与案例》）

广西

桂地税字[2009]117号：结合我区的现实，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。

福建

闽地税发〔2005〕93号：按当地地税部门确定的土地使用税纳税期限的期末，商品房销售合同或预售合同中的房地产建筑面积合计数，占房地产开发企业全部房地产建筑面积的比例，计算扣除已售商品房的占地面积后，计征土地使用税。”（目前已作废）

厦门地税：我局根据财税〔2008〕152号文件，针对“房地产开发企业出售部份商品房后土地使用税的计算”问题予以解释，“对房地产开发企业出售部份商品房后土地使用税的计算应截止到房产、土地的实际交付或办理产权登记过户手续的当月末”。其中，“实际交付”对应于“实物状态发生变化”，“办理产权登记过户手续”对应于“权利状态发生变化”。

湖北

鄂地税发[2014]63号:关于财行税若干政策：（二）商品房及其他开发产品取得销售许可的证明文件，并与买受人签订《商品房买卖合同》（或其他具有合同性质的协议文件，以下简称合同）且到房屋管理部门办理了登记备案手续的，从其合同约定的交付之日的次月起，终止该房屋对应土地的城镇土地使用税纳税义务。因合同无效、作废、改签或因房地产开发企业自身原因未履行合同的，城镇土地使用税应纳税款的计算应截止到该房屋实际交付时间的当月末。

河南

⑥河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法 豫地税发【2006】第 84 号：房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。（房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。）

新疆

新疆维吾尔自治区地方税务局关于房地产开发企业城镇土地使用税有关问题的公告  新地税法【2013】10 号：房地产开发企业城镇土地使用税缴纳的终止时间为：房地产开发企业同购房者签订的商品房买卖合同约定的房屋交付时间的次月。