房企土增税,60%边际税率下的低税负真相(财行税学习笔记十四)

现行土地增值税政策体系中，对新房与旧房采取了不同的计算方法，尽管条例并没有规定新房的计算仅适用于房地产开发企业，但事实上，由于我国开发房地产必须由专门的房地产开发企业经营，而且其扣除项目的设计就是为房地产企业量身打造的，因此，可以说，新房的计算方法就是专属于房地产企业的开发产品的计算方法，那么两种算法有哪些差异呢。

新房

扣除项目包括：

土地价款：土地出让金、契税

开发成本：土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费

开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。前两项按（土地价款+开发成本）*5%计算扣除，财务费用能够按项目区分的据实扣除，不能区分的按（土地价款+开发成本）*5%计算扣除。

税金：城建税、教育费附加、地方教育附加

加计扣除：（土地价款+开发成本）*20%

开发普通住宅优惠：增值率不超过20%的普通住宅免征土地增值税。

案例：

2017年，某房企购入土地一块，支付出让金10亿元，契税3000万（税率3%），发生开发成本10亿元，贷款利息能够按项目进行区分，共支出2亿元，开发产品全部为符合当地政府标准的普通住宅，取得不含增值税销售收入32亿元。收入的辨析，朋友们可以参看《房企增值税销售额、所得税收入、土增税收入辨析》这篇旧文。

土地价款：10.3亿

开发成本：10亿

开发费用：（10.3+10）*5% + 2亿 = 3.015亿

加计扣除：（10.3+10）*20% = 4.06

税金：2640万。

扣除项目合计：10.3+10+3.015+4.06+0.264=27.639亿

取得销售收入32亿

增值额32-27.639=4.361

增值率4.361/27.639=15.77%

增值率<20%，普通住宅免税，应交土地增值税：0

项目利润：32-10.3-10-3.015-0.264=8.421

销售利润率高达26%，其土地增值税居然是0。这就是房地产企业土地增值税60%的边际税率的真相。

旧房销售

扣除项目：

土地价款：土地出让金、契税

二手房的评估价格：重置成本价*成新率

税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

（备注：对二手房销售中无法区分土地价款的，以购入发票上的价款每年加计5%确定扣除金额）

如果上述案例中，购得土地的是一家工业企业，其建造厂房两年后转让，假设其他条件与上述房地产企业案例相同，旧房转让时的评估价与房地产企业的开发成本相同。计算其应缴纳的土地增值税：

地价：10.3亿

二手房评估价：10亿

税金：4000万（二手房允许扣销售时的印花税）

扣除金额：20.7亿

销售收入：32亿

增值额：32亿-10.3-10-0.4=11.3

增值率11.3/20.7=54%，适用税率40%

11.3*40%-20.7*5%=4.52-1.035=3.165亿元

类似的经济行为，非房地产企业与房地产企业的差距，一个不用缴纳土地增值税，一个需要缴纳3亿。

通过两种计算方法的辨析，我们可以看到，房地产企业开发产品的土增税与二手房土增税计算相比，有以下特殊照顾：

1、允许扣除费用，销售费用、管理费用按5%计算扣除，财务费用据实或者按5%计算扣除。普通二手房的评估价格中不包含费用。

2、允许加计扣除，标准为地价以及开发成本之和的20%。

3、普通住宅增值率在20%以下的，免税。