房地产企业销售开发产品的增值税纳税义务发生时间

一、基本规定

财税【2016】36号规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

一个前提：发生应税行为。

三个时点：一是收讫销售款；二是取得索取销售款凭据；二是先开具发票（预收款发票除外）。

收款和开票，均是以发生应税行为作为前提的，不要被先开票这句话误导，而否定发生应税行为这个前提条件。不能把先开具发票作为确认纳税义务发生的唯一条件。

二、湖北国税《营改增政策问题集》

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：

一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；

二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。

三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

三、如果发生应税行为这个前提发生变化，即未按合同约定交房，如何处理？

1.提前交房：合同约定时间与实际交房时间孰早原则。

具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。

2.延迟交房：房企原因，实际交房时间；业主原因，合同约定交房时间

安徽国税：增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。对以买卖方式转让的不动产，应对照《商品房买卖合同》上约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为纳税义务发生时间。因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。

问：房地产企业与客户签订销房合同，约定2017年3月31日交房，现因客户办理按揭贷款迟迟下不来，请问房地产企业是否应按合同约定的日期确认纳税义务发生时间？还是等贷款下来实际交房确认纳税义务发生时间？确认的依据是什么？

答：对买方违约造成合同无法如期履行的，应按照实质重于形式的原则，以实际交房时间作为纳税义务发生时间，而不能以合同约定的交房时间作为纳税义务发生时间。

分析：实务中，购房者已按合同约定付清款项，交房时因在外地等各种原因未能及时办理交房手续的，比较常见。双方已具备交房条件，只是因未能办理交房手续的，房企就要按合同约定交房时间确认销售。

而按揭贷款在办理时，因个人信用、或者尚有贷款未还清等情况，未能办妥按揭贷款，可能会退房，合同不一定能够得到履行，并不具备交房条件，以实际交房时间来确认。

当然，如各省有具体规定的，应以当地规定为准。

四、对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产

房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。

注意：房地产企业的增值税的纳税义务时间，即对销售额的确认申报，比企业所得税确认收入的时点要迟得多。