【转租房】转租不动产是否可以选择简易征税？

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，不动产经营租赁服务，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第二条规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。在文件中，没有直接规定，纳税人租入不动产属于"取得不动产"情形。

那么，转租的不动产如何应用简易计税政策？远见财税李志远认为，企业用租入的不动产再出租，租入不动产也属于“取得不动产”情形，对于不动产转出租的，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产"取得"时间，即：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

也就是说，即便该不动产属于营改增之前建造的，但属于纳税人营改增之后租入再转租出去，也应该按照一般计税方法计税，而不能采用简易计税方法计税。这是因为，租入不动产的合同是营改增之后签订的，转租纳税人在租入环节已经知晓未来缴纳增值税，并能够在租入环节取得增值税专用发票，并根据增值税专用发票的税率和原出租方讨价还价。