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对“免租期不视同销售”解读的疑问

冷星 / 2017-04-01
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  • 免租期
  • 视同销售
  • 税法解读
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    需要向相关纳税人提示的是,有时馅饼与陷阱之间往往只有一步之遥,对尚不明确的税收政策,不宜作单方面有利于自己的理解。

    按理说,国家出一个政策,再附上一个“解读”,这样相关群众,操作起来则会方便一些,就在年初,我也读了一个政策解读,却让我如坠迷雾,而不得其解。

    2016年圣诞,国税总局发布的2016年第86号公告,《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》中明确:

    纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

    引来广大从事房屋出租的纳税人一片雀跃,一路奔走相告:免租期,不用交税了!

    但紧接着,总局办公厅于2017年1月初,又发布了,

    关于《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》的解读,特别指出:

    关于纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,免租期是否需要视同销售缴纳增值税问题。

    厂房、写字楼或者商铺的租赁业务中,承租方在租赁后,都需要进行装饰装修,占用大量时间,为此承租方往往要求出租方在租赁合同中约定一定的免租期优惠。租赁合同中约定免租期,是以满足一定租赁期限为前提的,并不是“无偿”赠送,《公告》明确,这种情形不属于视同销售服务。

    与广大吃瓜群众不同的是,作为典型“胆小派”专业人士的我,在读过“公告”之后,无法放下“谨慎乐观”的态度。而当我又读完“公告”的“解读”之后,不仅疑窦未消,反而又添愁云。

    当然,“解读”也说明了,“免租期”是以“收租期”为前提,不存在无“收租期”的“免租期”,否则就成了是真正的“无偿”赠送,那得“视同销售”。这一点,没人会怀疑。

    但有人说,单从“公告”的字面表达上,就可以看出总局对认定视同销售的口径上,已悄然发生松动。

    我说:先请保持淡定!只能说,“解读”是对“部分”不动产的租赁行为,作了个“靶向”的设定。

    而这种看似“释疑”的“解读”本身,仍存在众多不可确定的关键问题,有如:

    1、所规范的“对象口径”问题

    “解读”只说“厂房、写字楼或者商铺的租赁业务”,而不是说“厂房、写字楼或者商铺的租赁业务”,很难读出其所规范对象口径,还应包括“土地使用权、住宅、仓库、车库等等”其他不动产及其配套设施的影子;

    2、免租原因的设定前提问题

    “解读”只说“承租方在租赁后,都需要进行装饰装修”,即这种“免租期”是否专为“装饰装修”,这“唯一”前提条件所设定的呢?那如果是因商铺门口道路修整或对经营初期人流稀少而设定的“免租期”是否也应包括呢?

    3、免租期的长度设定问题

    “解读”说的“装饰装修,占用大量时间”和“在租赁合同中约定一定的免租期优惠”。“大量”、“一定”此类,表面上看似很通俗易懂,实则似是而非的词语运用,着实让人找不到北。如租期一年,其中装修免租期可约定为一月,那我租期三年,装修免租期是否可约定三个月或更长?

    当然,如果租赁双方是“关联方”那情况就会更复杂了。

    因为税法中“视同销售”条款,本身就是“反避税”而设定的。如此例一开,那租赁避税筹划将一发不可收。假设,A建筑公司与B商业地产公司,签订两年期《办公室租赁合同》,约定6个月装修免租期。6个月后,A公司装修期完成,但B公司发现A公司在装修时对所租物业进行了“空间上的”分割改变(注:非改变关键构造),但已违反了合同中的某些“禁止性”解约条款,遂向A公司索赔,并称将解除合同。A公司则明确表示无钱赔偿,并称若要解约,则A公司需支付装修补偿款。双方诉至法院,法院经审理判决,依约解除合同并驳回A公司要求装修补偿的诉请。

    末了,B公司不仅免了增值税,还得了免费装修,还未使不动产账面净值增加,而A公司则免税提供了装修服务,且相关支出可税前列支。此时,税局是否能动用“核定权”加以应对呢?

    最后,需要向相关纳税人提示的是,有时馅饼与陷阱之间往往只有一步之遥,对尚不明确的税收政策,不宜作单方面有利于自己的理解。

    ——本文摘自《税醒堂笔记》

    冷星

    作者
    • 冷星 唤醒纳税人权利意识,致力于互联网时代的纳税筹划创新。
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