专业回答:二手房交易营改增后的税负变化

营改增后政策变化（即将）

因个人不能成为增值税一般纳税人，营改增后个人销售二手房缴纳增值税适用简易计税方法，不能抵扣进项税额。

简易计税方法是按照适用征收率计算缴纳增值税，非所谓的税率11%，同时增值税属于价外税，则：应缴增值税=[房价/（1+征收率）]×征收率，按照“确保所有行业税负只减不增”的精神，征收率最多为5%。

国务院总理李克强3月18日主持召开国务院常务会议（部署全面推开营改增试点）：新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，即个人销售二手房适用免征营业税、差额征收营业税的优惠政策继续延续。

举个例子分析（假设征收率5%、附加税率为12%）

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，房价为100万元，则：

1.营业税改征增值税

营改增前后，营业税／增值税税负对比，降低0.2667（5.6-5.3333）万元。

2.契税

契税应纳税额=计税依据（价格）×税率，也就是说营改增后，因增值税属于价外税，契税计税基础下降（如契税不出特殊规定按计税价格按照含增值税的价格计算），契税只有降低的可能，没有升高的可能。

3.个人所得税

（1）按照（本次房屋交易价格-房屋原值-转让房屋过程中缴纳的税金-合理费用）×20%计算缴纳个税，不考虑其他因素，由于营改增后其他税费有所下载，不考虑其他特殊情况，应缴个人所得税会上升，按照理论测算上升额：其他税负下降×20%

(2)按照本次房屋交易价格×征收率，计算缴纳个税，不考虑其他因素，因增值税属于价外税，本次房屋交易价格下降，个税只有降低的可能，没有升高的可能。

总结一下营改增前后营业税与增值税税负对比