【营改增在行动】房地产开发企业的十个准备

由于目前国家还没有公布房地产行业营改增试点税收政策，笔者参考现行的营改增政策（营业税改征增值税试点实施办法——财税[2013]106号附件1）及增值税暂行条例及其实施细则、营业税暂行条例及其实施细则等规定，认为，面对即将来到的营改增，房地产开发企业应积极做好的十个准备。

一、心里准备

面对营改增对房地产开发企业带来的重大影响，房地产开发企业的投资人、经营人、财务人员只能坦然面对。

二、税收内控准备

由于增值税税收管理与营业税管理差距较大，如果管理不善，税收风险也是巨大。主要税收风险有：

1、取得发票要求严格。

2、抵扣税款手续比营业税复杂。

3、发票管理、开具制度严格。

4、税收会计核算过程复杂。

准备内容：公司应在管理层设立税务管理部门，或设置专门的税务管理岗位，统一管理企业税务事项。如设立税务部、设立税务总监等。

三、项目公司组织形式的准备

公司的法律形式主要有：法人公司、分公司。如果企业在同一地区（指地级、县级）区域内有多个房地产开发项目，可以选择在该地区设立一个法人公司作为总公司、将其他项目的公司设为分公司。选择法人公司汇总申报缴纳增值税，可以降低税收成本，节税或延迟纳税。

准备内容：设立合适的项目公司法律主体。

【相关文件】

增值税纳税地点

固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

分支机构发生《应税服务范围注释》所列业务当期已预缴的增值税税款，在总机构当期增值税应纳税额中抵减不完的，可以结转下期继续抵减。

分支机构发生《应税服务范围注释》所列业务，按照应征增值税销售额和预征率计算缴纳增值税。

摘自财税[2013]106号）附件一“营业税改征增值税试点实施办法”第四十二条第（一）项

（四）会计准备

增值税会计核算比营业税会计核算复杂。营业税会计核算需设置一个“应交税费——应交营业税”二级科目。增值税会计核算一般应设置四个二级科目，分别为：“应交增值税”、“未交增值税”、“增值税留抵税额”和“简易征收增值税”。同时，在“应交增值税”二级科目的借方设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等栏目，在贷方设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等栏目。

准备内容：提前修改企业会计制度、培训会计人员

【相关文件】

(93)财会字第083号、财会字[1995]22号、财会[2012]13号

（五）设备、材料供应商的选择

增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，计税方法分别为一般计税方法和简易计税方法；一般纳税人可以开具增值税专用发票，小规模纳税人只能开具增值税普通发票或税务局代扣3%征收率的专业发票。普通发票不能抵扣进项税。因此，大型的设备、材料供应商一般取得一般纳税人资质。

例如：A电线、室内开关供应商为一般纳税人。企业向其采购低压电线、室内开关100万元，取得增值税专用发票，可抵扣的进项税额为17万元（100*17%）

B、C、D电线、室内开关供应商分别为小规模纳税人。向三家合计采购低压电线、室内开关100万元，取得增值税普通发票，可抵扣的进项税额为0元，如果BCD三企业分别向税务机关申请代开增值税发票，可抵扣的进项税额为3万元（100*3%）

二者进项税额相差14万元。企业多缴14万元税。

准备内容：营改增后，在选择供应商时一定要关注对方的税收资格，首选具有一般纳税人资质的供应商。

（六）施工、监理单位的选择

施工、监理单位为房地产企业主要服务单位。

规模大的施工、监理单位一般能取得一般纳税人资质。

准备内容：在选择施工、监理单位时，一定要关注对方的税收资格，首选一般纳税人资质的施工、监理单位。

（七）债权性融资对象的选择

房地产开发企业债权性融资方式主要有：发行债券、银行借款、企业借款、个人借款等。在营业税条件下，上述融资方式对企业缴纳营业税没有影响。

营改增后，由于个人借款一般不能开具增值税专用发票，相应融资的进项税额不能得到全部抵扣，企业要为此承担税收损失。

准备内容：房地产开发企业债权性融资时，少向个人融资。

（八）可开发精装楼盘

在营业税的条件下，企业销售清水房、精装房、向购房人提供家具等销售方式缴纳营业税额是不同的。清水房单价最低，营业税额最低。销售精装房、向买房人提供家具的单价高于清水房，营业税额高，企业销售精装房于税收不利。

营改增后，由于增值税是对销售增值额征税，房屋的精装成本涉及的税款可以抵扣，销售精装房、买房提供家具企业税收成本增加不大。

准备内容：企业可开发精装楼盘。

案例：

A楼盘是甲公司开发的公寓楼，共100套。其中清水房公寓每套售价50万元，精装修公寓售价60万元（每套公寓装修费6.49万元、电器成本3.51万元）。

（1）在营业税的条件下，每套精装修公寓比清水房公寓多缴营业税0.5万元（10*5%）。

（2）营改增后，假如装修公司、电器经销商为一般纳税人，装修费（税率11%）、销售电器（税率17%）提供增值税专用发票，可取得的进项税额分别为0.64万元（6.49/1.11*11%）和0.51万元（3.51/1.17*17%）。精装修房多10万元的销项税额为0.9910万元（10/1.11*11%），精装修部分应缴增值税=0.9910-0.64-0.51=-0.159万元。

（九）控制销售发票的开具时点

营业税、增值税在纳税义务发生时间的规定基本相同，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。但是，增值税还规定：先开具发票的，为开具发票的当天。

应对措施：房地产开发企业在预收时建议不开具专业发票。

（十）利用好项目公司额增值税留抵税额

根据税制原理，营业税一般不存在多交税现象，如果存在多交税可以申请退税。

增值税由于是月税月清。如果进项税发票没有及时取得，会存在当期多缴税现象，形成“应缴税费—未交增值税”借方余额——增值税留抵税额。留抵税额是未抵扣完的进项税额。一般因商品售价低于买价或未取得采购货物专用发票或未及时取得采购货物专用发票所致。

房地产开发企业一般一个项目结束后便注销项目公司登记。

现行增值税规定，一般纳税人注销时其留抵税额不予以退税。如果房地产项目结束后，企业有增值税留底税额而注销公司，留抵的进项税额便成为公司的损失。

应对措施：

一是项目结束后，有留抵税额的项目公司不做注销处理，将项目公司办理工商迁移手续，迁移到新的项目地，这样原企业尚未抵扣的进项税额便可以继续抵扣。

【相关文件】

增值税一般纳税人因住所、经营地点变动，按照相关规定，在工商行政管理部门作变更登记处理，但因涉及改变税务登记机关，需要办理注销税务登记并重新办理税务登记的，在迁达地重新办理税务登记后，其增值税一般纳税人资格予以保留，办理注销税务登记前尚未抵扣的进项税额允许继续抵扣。

摘自《国家税务总局关于一般纳税人迁移有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第71号）第一条。

二是开发项目结束后，可将有留抵进项税额的项目公司合并到正在有项目开发的公司，再注销这个项目公司。这样原企业尚未抵扣的进项税额可结转至新公司继续抵扣。

【相关文件】

增值税一般纳税人在资产重组过程中，将全部资产、负债和劳动力一并转让给其他增值税一般纳税人，并按程序办理注销税务登记的，其在办理注销登记前尚未抵扣的进项税额可结转至新纳税人处继续抵扣。

摘自《国家税务总局关于纳税人资产重组增值税留抵税额处理有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第55号）第一条。