【营改增在行动】营改增对房地产开发企业的影响之二

由于目前国家还没有公布房地产行业营改增试点税收政策，笔者参考现行的营改增政策（营业税改征增值税试点实施办法——财税[2013]106号附件1）及增值税暂行条例及其实施细则、营业税暂行条例及其实施细则等规定，推测一下营改增试点后对房地产开发企业的影响。

 有利的影响之一--选择适当的项目主体公司可以节税

房地产开发公司的特点是，每个开发项目设立一个项目公司，项目结束后公司注销。这种经营方式对营业税没有影响。

营改增后，企业的法律形式对税收构成重要影响，如项目公司是法人公司还是分公司；项目结束后项目公司如何处置等都会对增值税产生影响。因此，企业应充分利用相关税收政策进行企业法律框架的设计，以充分享受税收政策带来的红利。

【相关文件】

增值税一般纳税人因住所、经营地点变动，按照相关规定，在工商行政管理部门作变更登记处理，但因涉及改变税务登记机关，需要办理注销税务登记并重新办理税务登记的，在迁达地重新办理税务登记后，其增值税一般纳税人资格予以保留，办理注销税务登记前尚未抵扣的进项税额允许继续抵扣。

（摘自《国家税务总局关于一般纳税人迁移有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第71号）第一条）

增值税一般纳税人在资产重组过程中，将全部资产、负债和劳动力一并转让给其他增值税一般纳税人，并按程序办理注销税务登记的，其在办理注销登记前尚未抵扣的进项税额可结转至新纳税人处继续抵扣。

（摘自《国家税务总局关于纳税人资产重组增值税留抵税额处理有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第55号）第一条）

有利的影响之二--鉴别发票真伪工作量降低

增值税发票只能通过防伪税控系统开具，这种管理制度有效控制了假发票现象的出现。因此，营改增后房地产开发企业接受假发票的概率降低，企业取得的鉴定工作量减少。

有利的影响之三--预售房屋纳税延迟了

在营业税条件下，企业预售房产取得预售款应当缴纳营业税。营改增后，由于企业在建造房屋过程中应先采购设备、主要材料、或预付工程款，即在预售房屋之前取得可抵扣的进项税额，因此，预售房屋收入产生的销项税额可以用取得的进项税额抵扣，从而实现延迟纳税。

原理是：应纳增值税=销项税额-进项税额

有利的影响之四--增值税税负变动幅度快于房价变动幅度

营业税额的计算只有一个变量——房价或收入额，税负恒定。

增值税的应纳税额=销项税额-进项税额，存在两个变量，即销售收入和建造成本。因此，当房价下跌时，企业应交增值税下降幅度快于房价下降幅度。

例：某楼盘2016年1月平均售价11100元每平方米，单位面积可抵扣进项税额800元。当月销售面积每平方米缴纳征税300元（11100/1.11*11%-800）

假如到了2016年4月，该楼盘月平均售价9990元每平方米。当月销售每平方米缴纳增值税190元（9990/1.11*11%-800）。房屋单位面积售价下降10%，增值税税负下降36.66%。反之也然。