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商场收取租户电费,税收到底该怎么处理?

唐守信 / 2016-02-18
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  • 税法解读
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    商场收取租户的电费业务应缴纳增值税,而不是“税务稽查骨干以案会友”一文所说的那样:“若不加价,作进项税额转出;若加价,作转售处理”

    2016年2月17日《中国税务报》第三版刊登了湖北省某市国税局举办稽查系列案例案卷评审会的以“税务稽查骨干以案会友”为标题的新闻。消息中的一段文字引起了网友的热议。这段文字为:当某区国税局稽查局副局长H提出“商场收取租户的电费,应如何认定处理”,应答此起彼伏,最后大家达成共识:若电费不加价,作进项税额转出;若电费加价,则作转售处理。

    那么,商场收取租户的电费真的该如此税务(本文仅讨论业务的流转税问题)处理吗?

    增值税营业税并存的情况下,纳税人的一项业务适用何税种(缴纳营业税还是增值税,是作为应税项目还是非应税项目),要根据业务的事实,依据增值税或营业税相关文件进行判断。在税收法律适用的判断上,业务的实质至关重要。那么,商场收取租户的电费业务,税收到底该怎么处理?

    为了搞清这项业务的税务处理,有必要厘清商场收取租户电费的实质与情形。

    商场将物业(房屋、柜台)出租给承租人(有的是增值税一般纳税人、有的是增值税小规模纳税人、有的是营业税纳税人)使用,根据合同约定的不同,承租人使用的水电(为了节约篇幅,本文仅讨论电业务)的费用,一般有以下三种处理方式:第一种方式,电费包含在租金中(租赁双方不计量承租方实际使用的电量)。第二种方式,租金中不含电费,双方根据实际的使用量按一定的单价结算电费。第三种方式,承租人自己在供电部门开立用电户头(此种方式不涉及租赁双方用电交易,本文不讨论)。

    上述第一种方式,由于租赁双方不单独结算电费,纳税人出租物业行为在税收上属营业税的混合销售,全额缴纳营业税。主要依据为《营业税暂行条例实施细则》(2011年)第六条第一款,“一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物,为混合销售行为。除本细则第七条的规定外,从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为,视为销售货物,不缴纳营业税;其他单位和个人的混合销售行为,视为提供应税劳务,缴纳营业税。”相关规定还有:

    上海市国家税务局《关于对企事业单位转售水、电的有关税政问题的批复》(沪国税流[2000]19号)规定,如出租方不按实际使用量而按定额与承租方结算水、电、煤气等价款的,一律按“服务业一租凭业”征收5%营业税,并按规定开具普通发票,承租方不得据此计算进项税额。

    另外,由于出租人购买的电用于营业税项目,其进项税额不得抵扣。

    上述第二种方式,由于双方根据承租人实际使用电量按一定的单价结算电费,属于兼营行为(依据是《营业税暂行条例实施细则》第八条,“纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的,应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额,其应税行为营业额缴纳营业税,货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税;未分别核算的,由主管税务机关核定其应税行为营业额。”),出租物业人收取的电费为出租人向承租人转售电收入,应缴纳增值税,并且可以开具增值税专用发票。主要的依据是《增值税暂行条例》(2008)第一条,“在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税。”相关的文件还有:

    1.国家税务总局《关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复》(国税函[2009]537号)规定,四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为,其同时收取的转供能源服务费属于价外费用,应一并征收增值税,不征收营业税。

    2.上海市国家税务局《关于对企事业单位转售水、电的有关税政问题的批复》(沪国税流[2000]19号)规定,对出租方向承租方提供水、电、煤气等,并按实际用量结算价款的,应作为转售货物,按规定征收增值税。

    3.福建省国家税务局《关于企业出租房屋中提供水电行为征收增值税问题的批复》(闽国税函〔2007〕232号)规定,企业在将一部分闲置房屋出租给其他企业进行生产经营的过程中,出租方向承租方提供水、电等,并按实际使用量与承租方结算价款的行为,应视为转售货物,应按规定征收增值税。

    在开具专用发票的问题上,双方可按以下方式处理:

    (1)当出租方与承租方均为增值税一般纳税人的,可由出租方按承租方水、电的实际使用量结算的价款开具增值税专用发票。承租方可据此计算抵扣进项税额。

    (2)当出租方为小规模纳税人,承租方为增值税一般纳税人的,可由出租方向主管税务机关申请,按承租方水、电的实际使用量结算的价款,由税务机关按规定的征收率代开增值税专用发票。承租方可据此计算抵扣进项税额。

    4.广州市国家税务局《关于转售水、电征收增值税问题的通知》(穗国税发[2004]173号)规定,为加强增值税管理,保障纳税人的合法权益,经市局研究,现将上述转售水、电情况的有关管理要求通知如下,请遵照执行。一、水、电总表纳税人向分表纳税人单独收取分摊水、电费的,应照章缴纳增值税;同时,取消使用水电费分摊明细表抵扣进项税额的规定,分表的增值税一般纳税人只能凭取得的增值税专用发票抵扣水、电费进项税额,总表纳税人可以到主管税务机关申请认定为增值税一般纳税人,纳入防伪税控系统管理。

    另外,由于出租物业的纳税人分别缴纳营业税和增值税,其购买的电,用于转售缴纳增值税的部分进项税额可以抵扣,共同用于营业税项目(出租物业等)和增值税项目(转售电等)部分,如管理、行政部门的用电,由于无法划分用途,应根据非增值税销售额的比例确定转出部分进项税额,其根据分别是《增值税暂行条例实施细则》(2011年)第二十六条和第二十七条。

    综上所述,商场收取租户的电费业务应缴纳增值税,而不是“税务稽查骨干以案会友”一文所说的那样若电费不加价,作进项税额转出;若电费加价,则作转售处理

    声明,文中引用的地方税收文件来自网络,未与原件核对。另外这些地方文件目前的效力笔者也未考证。

    唐守信

    作者
    • 唐守信 1982年12月参加税务工作
      在职研究生(法学)
      注册会计师(1995年)
      高级会计师(2002年)
      2001年创办《纳税无忧网》
      2001年入选国家税务总局税务稽查人才库
      2002年后任某国税局征管处、税政处、检查处副处长
      参加国家税务总局培训教材编写:2008年《纳税服务》、2012年《反避税:企业价值评估》、2015年《税务稽查》
      公众微信号:纳税无忧
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