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分析:房产税纳税人的灰度

王涛 / 2021-04-29
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  • 纳税人
  • 房产税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    房产税规定了五类纳税人,意图很明显,让相关纳税人承担连带责任。只要纳税义务出现不确定风险,就规定“由房产代管人或者使用人缴纳”。

    一、纳税人的规定

    房产税暂行条例》:

    “第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。

    前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。”

    〔参考:土地使用税纳税人

    《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]第15号)第四条:

    “四、关于纳税人的确定

    土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。”〕

    二、纳税人的种类

    “前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人)”

    1、产权所有人

    2、经营管理单位

    3、承典人

    4、房产代管人

    5、使用人

    三、纳税人之间的关系

    “第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。”

    1、房产税由产权所有人缴纳

    2、产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳

    3、产权出典的,由承典人缴纳

    4、产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳

    四、纳税人之间关系的理解难点

    “产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳”

    (一)房产所在地

    “产权所有人、承典人不在房产所在地的”

    1、参考理解

    《房产税暂行条例》:“第九条 房产税由房产所在地的税务机关征收。”

    2、广义理解

    房产所在地省,市,区,县,镇。

    3、狭义理解

    房产的具体地址。

    比如,产权证上登记的地址。

    (二)产权未确定

    《民法典》这样确定产权

    1、 登记

    (1)第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

    (2)第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

    (3)第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

    不动产登记簿由登记机构管理。

    2、权属证书

    第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

    (三)租典纠纷未解决的

    1、租

    《民法典》:

    “第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”

    2、典

    《典当管理办法》(商务部 公安部 令 2005年第8号):

    “第三条 本办法所称典当,是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物 抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。

    本办法所称典当行,是指依照本办法设立的专门从事典当活动的企业法人,其组织形式与组织机构适用《中华人民共和国公司法》的有关规定。”

    五、分析

    房产税规定了五类纳税人,意图很明显,让相关纳税人承担连带责任。

    只要纳税义务出现不确定风险,就规定“由房产代管人或者使用人缴纳”。

    保证了征管效率。

    六、结论

    1、房产出租,房产税由谁承担有争议的,属于“租典纠纷未解决”

    依法由“使用人缴纳”。

    2、“房产所在地”,可以狭义理解。

    3、“产权未确定”,根据“登记”、“权属证书”判断。

    七、土地使用税的纳税人

    1、建议:参考房产税纳税人理解。

    2、与房产税纳税人规定的主要差别是:“租典纠纷未解决”。

    这个差别,可能导致税务机关在征管效率上不如房产税。

    八、举例:

    例一

    甲签购房合同,取得房产控制权,但没有办理权属证书。(产权未确定)

    甲把房产出租给乙。

    谁是房产税的纳税人?

    分析:

    1、没有登记,没有权属证书,属于产权未确定。(使用人是纳税人)

    2、哪一个使用人是纳税人?

    (1)甲是使用人。(使用房产用于出租)

    (2)乙是使用人。(实际使用)

    例二

    原房产所有人因为购房合同导致房产所有权变更,失去了对房产的控制权。

    但因为没有变更登记和权属证书,仍然是《民法典》承认的房产所有人。

    原房产所有人是否仍有可能被判定为纳税人?

    分析:

    可以按照这个规定:产权所有人“不在房产所在地的”,由房产代管人或者使用人缴纳。

    把这种产权人排除在外。

    九、灰度

    1、纳税人之间并不是连带责任。

    2、年代久远,一些概念、事实、法律关系已经改变,容易出现歧义。

    比如:全民所有与经营管理单位,承典人与典当,产权所有人与物权人等等。

    3、一些概念本身就会有歧义。

    比如:房产所在地,使用人等等。

    4、一些概念是模糊的。

    比如:产权未确定,租典纠纷等等。

    ———————————————————————————

    附:

    以下去年八月发的公众号文章,代表当时的认识。一起列出来,供参考。

    分析:民法典下房产税纳税人的判定

    税收实战 2020-08-11

    一、房产税纳税人的核心概念是“产权”。

    1、房产税由“产权所有人”缴纳。

    2、“产权未确定”由房产代管人或者使用人缴纳。

    〔《房产税暂行条例》:

    “第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。”〕

    二、房产税条例中的“产权”概念,应该和《民法典》中的“所有权”类似。

    我们比对一下:

    1、房产税条例中:“产权所有人”、“产权未确定”,指的应该就是所有权。

    2、《民法典》中物权包括:“所有权、用益物权担保物权”。

    〔《民法典》:

    “第一百一十四条 民事主体依法享有物权。

    物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。”〕

    三、不动产物权的确定依靠“登记”和“权属证书”。

    《民法典》:

    1、 登记

    (1)第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

    (2)第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

    (3)第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

    不动产登记簿由登记机构管理。

    2、权属证书

    第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

    四、房产属于《民法典》中的不动产,房产税条例中的产权属于《民法典》中物权的所有权。

    因此,房产税条例中房产的产权确定需要依据房产(不动产)“登记”和“权属证书”。

    五、房产税纳税人的判定标准分析

    1、进行登记、有权属证书的,属于房产税条例规定的“产权所有人”,是纳税人。

    2、房产没有登记、没有权属证书,属于房产税条例规定的“产权未确定”,应该由使用人缴纳。

    六、接着会出现的问题举例:

    甲签购房合同,取得房产控制权,但没有办理权属证书。(产权未确定)

    甲把房产出租给乙。

    谁是房产税的纳税人?

    分析:

    1、没有登记,没有权属证书,属于产权未确定。(使用人是纳税人)

    2、甲是使用人。(使用房产用于出租)

    3、乙是使用人。

    4、哪一个使用人是纳税人?

    同时,原房产所有人因为购房合同导致房产所有权变更,失去了对房产的控制权。但因为没有变更登记和权属证书,仍然是《民法典》承认的房产所有人。

    原房产所有人是否仍有可能被判定为纳税人?(房产税由产权所有人缴纳是基本规定)

    王涛税收实战

    作者
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