房地产行业预售预收款是否应确认递延所得税

问题：房地产行业预售取得预收房款，按照预计毛利预缴所得税，预收款是否存在暂时性差异，是否需要对该暂时性差异计提递延所得税以及报表如何列示？

证监会建议处理办法：

中国证监会会计部《会计监管工作通讯（2017年第四期）》：

“年报分析发现，个别从事房地产业务的上市公司，在取得预售收入并预缴所得税时，将预缴收入作为计税基础，确认递延所得税资产。公司应把该预缴所得税作为已支付的所得税，超过应支付的部分作为资产列示。已取得的预售款中尚未满足收入确认条件的部分，应确认为负债。税法对于收入的确认原则一般与会计确认原则一致，计税基础等于账面价值，不存在暂时性差异，不应确认递延所得税资产。”    

税务确认收入的处理原则：

国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》：

第二章 收入的税务处理

第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

会计准则上确认收入的时点：

会计上，由于商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。因此，国税发〔2009〕31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

实务上的两种做法：

1、确认为应交税费（应交所得税）红字，即在缴纳税款时，借记“应交税费——应交所得税”，贷记“银行存款”。在编制财务报表时，将该应交所得税红字重分类至资产项目列报（根据流动性列报于其他流动资产/其他非流动资产）。

2、按照税法规定就预售房款计提应交所得税，借记“所得税费用——当期所得税费用”，贷记“应交税金——企业所得税”。同时再借记“递延所得税资产”，贷记“所得税费用——递延所得税费用”。缴纳税款时，借记“应交税金——企业所得税”，贷记“银行存款”。

个人建议：

首先不赞同证监会对此问题的处理意见。事实上暂时性差异是存在的，税法并不认为按照预收款项乘以计税毛利率得出的计税毛利加入到当期应纳税所得额的做法是“预缴”，“税法对于收入的确认原则一般与会计确认原则一致，计税基础等于账面价值，不存在暂时性差异”的表述不符合实际情况。房地产企业在期末，应在确保未来可产生足够多的应纳税所得额的前提下，按照该计税毛利额乘以适用税率计算确认递延所得税资产。

关于实务中的两种做法，核心观点在于对应预售房款对应的所得税的性质到底是“预缴”还是“应交”，如为预缴，则应按照方法1，如为应交，则应按照方法2的处理原则。

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）的第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

按照上述规定，房地产开发企业一旦取得房地产预售收入，在税法上是视为收入已经实现，纳税义务已经发生。因此，房地产开发企业就预售房款缴纳的企业所得税应属于“应交”，而非“预缴”。

应该按照方法2处理，确认DTA时，要考虑未来是否产生足够的可利用应纳税所得可以确保递延所得税递延所得税资产的转回，也就是说，如果企业未确认可抵扣亏损的DTA,也不应该确认这部分递延所得税资产。

但同时需要考虑这种处理办法会和证监会的要求有所冲突。 监管部门虽然是从技术角度提出了问题，但这条指导已经属于凌驾技术层面之上的指导了。

不过实务中，大家还是对证监会的指导还是服之为妙,大部分都作为预缴处理，在年报中做了重分类，按照方法2处理的我看到的只有绿地：