无合同卖地下车位,不能确认收入

不久前，一房地产公司遇上一个少见的稽查难题，其中一个细节有点意思，蓝敏说税来说一说。

公司前年销售了一批有产权的地下车库，但因种种原因，并没有与客户签定《房地产销售合同》、客户也没有过户产权。当然，公司依然确认了主营业务收入，并计缴了企业所得税。

税务稽查查账时，发现该公司的会计核算中，上述车库并没有留成本。公司将地下车库作为公共配套设施，其成本全部结转进了开发产品成本之中，并已销售结转完毕。

稽查认为，此地下车库有产权，可以独立对外销售，所以不应该属于公共配套设施，应该像商品房一样保有成本，不应该把其成本计入商品房之中。

于是，稽查重新计算了其已销房产的成本，按建筑面积法，把车库应分摊的成本转回了车库之中，于是商品房成本下降。嘿嘿，这就要补企业所得了税，关键是还有滞纳金和罚款呢。

企业觉得很冤，地下车库的成本，本就应该作为公共配套处理，税务总局国税发【2009】31号文也明确这样写的，为什么就必须要保留成本呢？

稽查出具了本地一份文件，要求有产权的地车库必须保留成本。该文件认为国税发【2009】31号文特指的是没有产权的地下车库才是公共配套设施。稽查有理有据地说：你有产权、卖都卖给个人了，凭什么还认为是小区的公共配套设施呢？好像有道理。

关于是否应列公共配套这一点争议，说来话长，今天暂不讨论。说说后面的事。

开发商争议不过，就说：“留成本也行，这样一来，虽然我商品房销售利润增加了，但我车库就卖亏了，盈亏一抵，不也一样吗？”

慢来、慢来。稽查说，你销售地下车库，因为没有签定正式的《房地产销售合同》，所以不能认为实现了销售，这是国税发【2009】31号文明确规定的。这样，就不能形成亏损。至于你自己将其作为收入纳税，是你自己犯的错误。

国税发【2009】31号

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认……

没有签订《房地产销售合同》导致在税务上，销售没有实现，所以车库的成本应该继续在成本中挂着。没有实现收入，当然不能结转成本。对于这块没有确认的亏损，补税、滞纳金就铁定了。

车库也卖了、钱也收了，仅仅是因为没有签订《房地产销售合同》，就不能确认为实现了销售，从而不确认销售亏损，这话怎么听也觉得怪怪的。税务稽查堵着不让确认收入的情况，现实中的确很少见，所以觉得有意思。

问题出在哪里呢？

《企业所得税法》及其实施条例规定了一般情况下，该于何时确认收入，即：销售时确认收入，同时结转成本。就车库来说，只要完工、并移交给了客户，就应该确认收入。

国税发【2009】31号文第六条并没有否定税法的上述原则规定，它只是规定了新的确认收入的情况：“正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入”，也要确认为收入的实现。至于其它的情况，按税法，该怎么确认收入，还是必须怎么确认收入。

比如，极端点说，小产权房销售，不能因为没有正式签订《房地产销售合同》就不确认收入交企业所得税。

换言之，企业收款后，就算实际上还没有交房给客户，但签订了《房地产销售合同》，按31号文第六条，就应该确认为收入的实现。同时，完工并销售了不动产，达到了一般的收入确认条件，就算没有签订《房地产销售合同》，也还是要确认收入。31号文并没有对一般的收入确认规则进行否定（也无权否定）。

所以，厘清了31号文的特殊要求与税法的一般规定后，31号文第六条的意义和表述也就清楚了。这位稽查不承认车库实现了销售是没有依据的。

开发商在与稽查争议时，需要证明车库虽未签订正式的《房地产销售合同》，但实现了移交、转移了相关的利益和风险，就能证明实现了收入，从而确认收入、成本与亏损。总体上不应因此导致少缴税的结果。