销售取得的不动产 预缴税款应避免三处“陷阱”

案例 某省H市甲企业为一般纳税人，2016年5月销售其于同省W市购买的写字楼，取得含税销售收入1110万元，该写字楼取得时的购置原价为630万元，选择适用一般计税方法。

该纳税人自行计算的预缴税款为（11,100,000－6,300,000）÷（1+11%）×5%=216216.22元，填报了《增值税预缴税款表》如下，并准备向W市国税局预缴税款并申报纳税。

上述纳税人的处理存在三处错误：

一、销售取得的不动产应向地税预缴税款

根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告2016年第19号）：“营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务，以方便纳税人办税。”

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条规定， 一般纳税人销售取得的不动产应向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

H市的甲销售其于W市购买的写字楼，即为纳税人销售其取得的不动产，应向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。所以甲纳税人应当向W市的主管地税部门预缴税款，而非向H市的主管国税部门预缴。

二、销售取得的不动产预缴税款不填报《增值税预缴税款表》

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）附件6《增值税预缴税款表》填写说明中明确指出：

“本表适用于纳税人发生以下情形按规定在国税机关预缴增值税时填写。

（一）纳税人（不含其他个人）跨县（市）提供建筑服务。

（二）房地产开发企业预售自行开发的房地产项目。

（三）纳税人（不含其他个人）出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产。”

“预征项目和栏次”部分的第2栏“销售不动产”限于房地产开发企业预售自行开发的房地产项目预征税款填报，不包括纳税人销售取得的不动产预缴申报。

纳税人销售其取得的不动产向不动产所在地主管地税机关预缴税款时不填报《增值税预缴税款表》，仍按地税原有的申报体系进行。

三、销售取得的不动产计算预缴税款均按5%进行含税换算

根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号），“一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。”

国家税务总局公告2016年第14号第六条进一步规定：“其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%”

所以在计算应预缴税款时，并不区分是一般计税还是简易计税，含税换算均是除以（1+5%），所以案例中应预缴税款=（11,100,000-6,300,000）÷（1+5%）×5%=228,571.43元，甲纳税人因为除以（1+11%）将导致少预缴税款。