房地产预收款"开票锦囊"琅琊榜

关于房地产开发企业收取预收款是否开具发票，各地税局充分发挥想象力，给纳税人送去一个个“开票锦囊”，迎来了又一轮执法口径百花齐放、百鸟争鸣的税收新景象，一时间房地产预收款开票江湖形成了“开票派”和“不开票派”“南北分治”的局面。

纳税人纵是麒麟才子，一时也不知用哪个锦囊为好，肿么办？我们且看各派系是怎么形成的吧。

一、开票派

开票派继承了上一届盟主“营业税”的历史遗产，认为不开票无以平息江湖之纠纷，在新盟主“增值税”换届上任初期将可能导致不和谐的局面。虽然就开票本身达成了共识，但开票派内部对开票如何运作存在不同认识，大体形成了三大分支。

元老派：青岛国税扛起开票派大旗

青岛国税首先在江湖上传法，规定：“2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。”

元老派不乏拥趸，营改增半个月后，5月16日宁波国税发布《关于房地产开发企业发票开具事宜的声明》，要求“房地产开发企业纳税人销售房产预收购房款时，可开具增值税普通发票；房产交付时，收回预收款时开具的增值税普通发票并冲红，同时开具全额的增值税发票。”该声明与青岛国税如出一辙。

但元老派的规定只明确限于开具普通发票，没有细节规定，比如开具发票时税率如何选择填写并不明确。

预征率派：河南国税预征率当税率

开票派马上有人意识到仅规定可以开具普通发票并不能解决问题，河南国税规定：“房地产开发企业收到预收款时，先向购房者开具增值税普通发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。”

河南国税要求开票时税率填写3%的预征率，此时面临三个问题：一是先开具发票的纳税义务发生，纳税义务发生并不等同于预缴税款；二是如果纳税义务发生，但税率为3%并没有法律依据；三是预收款作为含税价如按3%进行含税换算是否合适，当购房者交付余款时含税又如何换算？

零税率派：山东国税引刀自宫成一快

山东国税原与同属鲁地的青岛如出一辙，在其《营改增葵花宝典》第一版指引“营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。”第一版完全是元老派的口吻。

后来当它翻到“欲练神功，引刀自宫”那一页时，果断出手，及时更新了《营改增葵花宝典》第六版，改为：允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。

山东国税通过引入“零税率”开票，想将开票停留在技术层面，缓解教义派的攻击，同时加个“暂”字留好后路随时准备再“引刀成一快”。

二、不开票派

河北国税坚持不开票成教义派

开票派分支蔓延，开疆拓土，有人追随，更多的默不吭声。此时为了效忠新盟主“增值税”，河北国税秉承盟主教义财税〔2016〕36号附件1第四十五条第（一）款的规定，提出：“房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。”

“不开具发票”的规定，直击开票派的命门，教义派对此欢欣鼓舞，河北国税的江湖地位也不断提升。

税海江湖如此纷乱，纳税人是否需要上一趟琅琊山，跟琅琊阁少阁主也要一个如何开票的锦囊？