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个人出租房屋税收负担,冰火两重天!

梁晶晶 / 2020-06-07
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  • 出租房屋
  • 税负
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    我们国家的税收政策,基本上是全国统一的,即使有些税种各地有一定自主权进行调整,但通常都在一定范围之内,比如说契税税率是3%~5%,相差不会太大。或者即使相差大,也是非常合理的,比如城镇土地使用税,北上广深一定会远远高于西藏新疆。

    但有一项经济业务,政策规定全国其实是统一的,但实际执行中,各地税收负担差异却大得惊人,可以说是冰火两重天。那就是,个人出租房屋业务。

     

    个人出租房屋,按照现行的国家统一的政策规定,应该缴哪些税呢?都有哪些具体的规定呢?我们分税种逐一盘点一下。

    一、增值税

    1、如果出租的是住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

    2、如果出租的是非住房,直接按5%的征收率计算应纳税额。

    3、免税优惠:自2019年1月1日起,分摊后的月租金收入不超过10万元的,免征增值税。提高标准后,大多数自然人出租房屋都可以享受到这个免税规定。

    二、城市维护建设税教育费附加、地方教育附加

    1、如果增值税免征,附加税费相应免征。

    2、如果增值税不免,城市维护建设税的税率是7%、5%、1%;教育费附加3%,地方教育附加各地不同。

    三、房产税

    1、个人对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。

    2、个人出租房屋,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

    3、无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

    4、转租的房屋,不需要缴纳房产税。

    5、2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人可以减半征收房产税。

    四、城镇土地使用税

    1、对个人出租住房,免征城镇土地使用税。

    2、对个人出租非住房,没有免税规定,应该按所在地的单位税额缴纳城镇土地使用税。

    3、2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人可以减半征收城镇土地使用税。

    五、印花税

    1、对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。

    2、对非住房的租赁合同,没有免税规定,应按租赁合同缴纳1‰的印花税。

    3、2019年1月1日至2021年12月31日,增值税小规模纳税人可以减半征收印花税。

    六、个人所得税

    1、个人出租住房,按10%税率征收个人所得税。(财税[2008]24号)

    2、个人出租非住房,按财产租赁所得缴纳个人所得税,税率20%。

    3、财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序为:

    (1)财产租赁过程中缴纳的税费。

    (2)向出租方支付的租金,这是转租纳税人扣除项目。

    (3)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

    (4)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用。

     

    朋友们,一项业务,您看到这么多政策头疼不?每次我在工作中遇到个人出租房屋的业务,就心中一沉,太繁琐了,不要说纳税人,税务干部能把所有的政策细节考虑周全,都不是一件容易的事情。如果给纳税人讲一遍,通常能把他们讲得一脸懵圈。

    大多数自然人来咨询这个常见业务,本来以为是去路边饭店吃个沙县小吃,能方便快捷地搞定。结果餐厅师傅说,等等啊,等了两个小时,给你整出了一道法式大餐。

     

    了解了繁琐的政策规定后,我经过测算,2019年,如果个人出租的是非住房,且月租金超过10万元的,税负率大约在30%,如果个人出租的是住房,月租金小于10万的,税负率大约在10%。这就是个人出租房屋的税收负担大致区间,实际情况不同税收负担也有差异。

    全国各省就像是一个班里不同的学生,有老实本分的,有聪明灵活的。基于个人出租房屋政策规定确实繁杂,税收负担比较重,有些省市想出了一个一举两得的办法,以综合征收率的方式征收个人出租房屋的相关税款。

     

    我们看一下北京的规定:

    不用考虑上述一切政策规定,直接按照这个综合征收率计算就可以了,最低2.5%,最高12%。税收负担减轻了不止一点儿半点儿。

    综合征收率方式,最关键的一点,是把财产租赁个人所得税按一个较低的比例核定征收了,这是税收负担大幅下降的主要原因。

    核定征收有没有道理呢?也有道理,因为财产租赁可以扣除一定的修缮费,如果无法提供修缮费凭证,税务机关是可以行使核定征收权力的。

    其实,即使所有的相关费用顶格扣除,实际计算出来的个人所得税一定是远远大于按收入的1%核定方式的,

     

    但是,通过征收方式的转化,让原本税收负担很重的个人出租房屋业务,变成了一个可以接受的税负率,从而能大规模地促进房屋租赁市场纳入到正常的征管体系中,不仅增加了财政收入,而且解决了漏征漏管。

    聪明灵活的不止北京,还有若干省市,据我了解,深圳、上海、广东、浙江、辽宁、湖南、黑龙江、厦门、河北等地都是如此。虽然每个地方的征收率并不一样,不过只要是核定征收,就一定是比较优惠的。

    但是,也有一些老实本分的省份,从来没有出台过相关规定,所以,每一笔个人出租房屋业务,都必须对照上述政策捋一遍,经过繁杂的计算才能知道要缴多少税,而且,是一笔不小的负担。

     

    我能理解没有出台综合征收率的地方的苦衷,因为个人出租房屋的税收政策,国家规定的是明明白白的,其实并没有多大的弹性空间。灵活的省份是打了个擦边球,老实的省份怕擦边球打不好,出界了。

    个人出租房屋的税收负担,因此冰火两重天。那么,有一统江湖的解决办法吗?

    个人所得税法已经颁布,财产租赁所得如何征税,法律规定的很明白,总局不能也不会对此事项出新政。

    灵活的省份会放弃综合征收率方式吗?很难,我目前只看到山东曾经是,后来放弃了。

    老实的省份会实行综合征收率征收吗?估计依然不敢。

    所以,此题无解,十余年了,一直如此。

    作者
    • 梁晶晶 注册税务师,研究税法二十年
      微信公众号:晶晶亮的税月
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