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这个企业的城镇土地使用税应该什么时候缴

梁晶晶 / 2020-03-24
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  • 标签:
  • 土地使用税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    前几日,有网友提供了这么一个案例。我感觉这个案例还挺典型的,值得大家讨论一下:

    某企业以出让方式取得了一块土地,

    出让合同内容中注明供地时间:2020年9月1日前供地;

    出让合同落款签字时间:2019年9月1日;

    企业在2019年12月29日缴纳了该地的契税,办理了土地使用证。

    请问:该企业应该何时缴纳城镇土地使用税

     

    有关城镇土地使用税纳税义务发生时间有这么一个文件:

    财税〔2006〕186号第二条:关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题 

    以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;

    合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

     

    政策规定虽然很明确,但遇到实务问题,还是让人难以抉择。于是有了各种观点:

    第一种观点:合同约定交付土地时间,是2020年9月1日前,也就是说最迟是2020年8月31日交付,从次月缴纳,就是2020年9月开始缴纳城镇土地使用税。

    第二种观点:合同约定的交付土地时间2020年9月1日前,从签订到交付的期间过长,过于模糊,不是一个明确的交付时间,所以不予认可。按照186号文件中第二款,未约定交付土地时间处理,也就是按合同签订的次月, 2019年10月开始缴纳城镇土地使用税。

    第三种观点:企业是2019年12月29日缴纳了该地的契税,办理了土地使用证,2020年1月开始缴纳城镇土地使用税。

     

    我的意见是第三种观点。

    这个问题,大家都会纠结与合同约定的时间和合同签订时间,但本案例中,不仅仅有合同,还有一个明确的办理土地使用证的时间,那就是2019年12月。办证,是一个明确的土地被批准征用的时间,所以应该优先用办证时间来确定纳税义务发生时间。也就是被批准征用的次月2020年1月开始缴税是恰当的。政策依据如下:

    《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定:新征用的土地,依照下列规定缴纳土地使用税:(二)征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。

     

    从另一方面来说,合同约定交付土地时间,是2020年9月1日前。也就是说从2019年9月1日~2020年8月31日,在此期间任何一个时点交付土地,都是符合合同约定的交付土地时间。而缴纳契税办理土地使用证,是将这个土地交付期间,固定到了一个确切的时点2019年12月。从次月起,也就是2020年1月缴税,与财税〔2006〕186号文件的规定,并不冲突。

     

    当然了,如果本案例中没有办理土地使用证的时间,那就只能采用第一种观点来判定纳税义务发生时间。

    如果本案例中既没有办土地使用证时间,合同中也没有约定交付土地时间,那就采用第二种观点来判定纳税义务发生时间。但很显然,以第二种观点来缴税,企业缴税是最多的。可见,对于企业来说,把合同签好是很关键的,能避免无谓的税收成本

     

    对于税务人员来说,判定企业应该从何时缴税,缴多少税,取决于收集到的证据,不同的证据会直接影响对该经济事项的判定,收集尽可能多关键证据,有利于做出更符合实际的判定。

    梁晶晶晶晶亮的税月

    作者
    • 梁晶晶 注册税务师,研究税法二十年
      微信公众号:晶晶亮的税月
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